售后返租操作说明 售后返租作为商业营销策略的一个重要组成部分，其本质上是利用金融工具解决产品销售的问题。根据交易目的的不同，商业地产的售后返租模式包括融资性售后返租和经营性售后返租两种类型。结合项目的实际情况，我方应采取经营性售后返租模式。 一、从开发商的工作角度，简单分析经营性售后返租的三种操作方式： 序号 操作模式 相互关系 优势与风险 1 开发商将商铺出售给业主，经开发商介绍，业主与商业管理公司签订租赁合同，商业管理公司承租业主所购商铺，开发商不参与运营期间的管理 1、 开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系； 2、 商业管理公司与业主存在房屋租赁的法律关系； 优势： 1、开发商在完成商铺销售后就无需介入管理，完成项目销售即可转战下一项目； 风险： 1、业主基于投资目的买铺，对投资的回报极为敏感，因此，商业管理公司的运营能力很重要，所有业主能否全部与商业管理公司达成协议存在不确定性； 2、开发商将很难把握项目开业后的整体走势； 3、度过项目养成期后，租金开始形成长期增长型回报，开发商无法获取这部分收益； 2 业主购买开发商的商铺后，再将商铺出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同，由开发商自行组建商业管理团队，进行销售结束后的运营管理 1、 开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系； 2、 开发商与业主存在房屋租赁的法律关系； 优势： 1、开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边； 风险： 1、开发商自行组建的商业管理团队能力存在巨大风险，人员招募及培养磨合需要较长时间； 2、开发商必须时刻关注运营问题，管理成本、人员成本、资金成本巨大； 3 业主购买开发商的商铺后，再将商铺出租给开发商，双方签订商品房买卖合同和房屋租赁合同，由开发商委托专业的商业管理公司，进行销售结束后的运营管理 1、 开发商与业主之间存在商品房买卖的法律关系； 2、 开发商与业主存在房屋租赁的法律关系； 3、 开发商与商业管理公司存在委托经营的法律关系； 优势： 1、开发商可以将营销策划的每一个环节都把控在自己手中，利用缔约的强势地位将自己置于最有利的一边； 2、开发商对项目保持一定程度的关注即可，可将主要精力转移到新的项目进行开发； 3、开发商在销售和租赁的每一个环节都可以获得收益； 风险: 1、商业管理公司的合作精神和专业能力很重要； 2、法律...
