商铺价值投资理论

商铺价值投资理论 6S 价值投资理论： 自身品质（self） 内部因素｛ 独特性（singleness） 消费环境（su rrou nding） 6S 价值投资理论｛ 外部因素｛ 政策支持（su pport） 时机选择（selection） 操作运营｛ 运营情况（solu tiong） 1S（self）:自身条件奠定商铺价值基础 1 . 可视性 沿街商铺理想的面宽与径深比一般为2 ：3 左右。 2 . 楼层 商铺有“一金二银三铜”的说法，所以一、二、三楼的租金比例一般为5 ：2 ：3 。 3 . 停车条件 通常每 1 5 ㎡的商铺面积，需要一个停车位。 4. 规划的科学性 方正的格局便于殿堂布置，合理的径深和层高影响着商铺的可分割性；店面的走向和采光关系到通风、日照等各方面。 5. 功能的广泛适用性 适用行业广是好的商铺的一个重要特点。 一个商铺功能齐全，比如水、电、煤气、污水排放、排风口、油烟口等设施齐全，可以广泛适用于餐饮或其他服务行业，这样有利于招商、实现商铺价值。 6. 交通的易达性 人流易达有利于商铺后期的经营；比如与人行道的衔接方式会直接影响商铺对人流量的吸引力；有台阶的商铺起到阻隔无效人流的作用。直接与人行道相连的商铺适合一些商品展示性好的行业。 2S（singleness）商铺的独特性会提高商铺价值 1. 交通的独特性 通常旺铺所处的道路是，路面宽度适中（以 3~4 车道为宜）。有一定的车流，有相对方便的停车地点、公共交通便捷、公交线路较集中。 2. 位置的独特性 处在交叉路口，黄金商圈等位置的商铺，具有得天独厚的位置条件。因此，含金量非常高。 3. 设计的独特性 通过创造性设计，最大限度地使尽可能多的商铺在平面、立面范围内极容易被消费者看到，并给消费者以深刻的印象。 3S（su rrou nding）周边有效消费群体决定商铺升值 1. 商业氛围 人气是考察一个商铺商业环境的重要指标。人气的考察至少要分几个时段考察：一是同一天的白天和晚上的差别；二是节假日、休息日和工作日的差别。 优质的区位条件代表着城市资源的高度聚集，综合配套越完善，商业氛围越浓厚，对应的商务效率就越高，交易成本也越低。 2. 客流量 测定客流量时要区分人流的种类：休闲人流的价值要远远高于交通人流。 前者如商业中心、娱乐中心；后者如地铁通道等。 测定客流量要区分人流的年龄：20~40 岁是人消费欲望最强烈的年龄段；30~50 岁则是人消费能力最高的年龄段。 测定客流量要调研目标群体的人均收入状况。 4S（s...