某房地产企业股权转让中存货评估案例 河南兴豫天健资产评估有限公司 柳青青 （一）项目评估背景 某房地产企业是一家成立时间不到五年的公司，注册资本3 0 0 0 万元人民币，公司注册地在郑州，评估基准日时开发的楼盘也在郑州。 公司开发的房地产项目位于中原西路南侧。整个项目工程占地面积2 5 4 亩，总建筑面积约6 0 万平方米。工程分二期开发，一期工程开发的商品房于2 0 0 9 年完工并销售（已可居住），二期工程目前正在建设。 一期工程开发商品房基本情况： 占地面积6 4 7 0 8 .3 6 平方米，建设物业1 3 栋，规划建筑面积2 6 9 ,4 8 6 .2 1 平方米，其中：住宅建筑面积2 4 8 ,9 3 7 .0 1 平方米、地下车库建筑面积1 7 ,5 5 7 .0 0 平方米；实际竣工图成套住宅面积2 3 5 ,9 2 2 .9 3 平方米，商业物业面积1 7 7 5 0 平方米，车位面积2 2 0 0 0 平方米，地下室 3 7 4 8 平方米。 目前1 3 栋物业已部分销售并已入住。 二期工程开发商品房基本情况： 占地面积1 0 1 2 9 2 .7 平方米，拟建设物业1 7 座，规划建筑面积2 7 5 ,8 8 3 .7 2 平方米，其中：成套住宅建筑面积2 0 7 ,9 5 6 .0 1 平方米、地下车库建筑面积6 7 ,9 2 7 .7 1 平方米、幼儿园建筑面积2 ,9 9 2 .2 0 平方米，根据委估单位提供的材料计算，实际竣工图住宅面积1 9 1 ,1 7 7 .7 0 平方米，商业物业面积2 0 ,1 0 3 .6 3 平方米、幼儿园建筑面积2 ,9 9 2 .2 0 平方米。 住宅商品楼共十七栋，住宅楼层由十二层到三十一层不等，设计为框架结构。目前十七栋楼房有五栋已完成主体工程，完成工程进度 9 0 %，现已预售，预计年底可达入住条件；另有五栋已完成地基工程，完成工程进度 3 0 %，预计年底可达预售条件；其他七栋现已进行基础开控，预计工程进度为 1 0 %；随住宅楼建设的商业已有9 ,7 2 3 .5 7 平方米，完成整个工程进度的9 0 %。 （二）评估的思路 为了在房地产开发企业企业价值评估中准确把握存货的评估价值，首先应当对房地产及房地产开发的特性、房地产开发过程中经济合同的种类及政府有关部门的批文和证件、房地产开发项目成本费用的构成、房地产开发企业存货的核算过程、房地产开发的政策和法规等有一个全面的理解和把握。 房地产开发企业资产总量大、具有位置固定性、开发周期及生命周期长、较高的保...
