房地产开发经营预售收入调整(企业所得税)

第五节 房地产开发经营业务预售收入的差异及调整 准则规定： 房地产企业预售业务不符合收入的确认条件，不确认收入，企业收到预售款项时，作为负债计入预收账款。待满足收入确认条件时，再确认收入。对于取得的预售收入，按规定应缴纳的营业税及土地增值税等，房地产企业直接在应交税费的借方反映，销售收入实现时，再将预缴税费转入营业税金及附加。 税法规定： 《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31 号）规定： 第六条 企业通过正式签订《房地产销售合同》或《房地产预售合同》所取得的收入，应确认为销售收入的实现。 第八条 企业销售未完工开发产品的计税毛利率由各省、自治、直辖市国家税务局、地方税务局按下列规定进行确定：①开发项目位于省、自治区、直辖市和计划单列市人民政府所在地城市城区和郊区的，不得低于15％。②开发项目位于地及地级市城区及郊区的，不得低于10%。③开发项目位于其他地区的，不得低于5%。④属于经济适用房、限价房和危改房的，不得低于3%。 第九条 企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。在年度纳税申报时，企业须出具对该项开发产品实际毛利额与预计毛利额之间差异调整情况的报告以及税务机关需要的其他相关资料。 第十二条 企业发生的期间费用、已销开发产品的计税成本、营业税金用附加、土地增值税准予当期按规定扣除。 差异分析： 1、会计上对未完工开发产品的预售收入确认为负债，不确认收入，而税法要求应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额，形成可抵扣暂时性差异。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将以前年度针对该开发产品按预售收入预计的毛利额予以转回，作纳税调减处理。 2、企业发生的当年预售收入可作为计算业务招待费、广告费和业务宣传费支出扣除限额的计算基数，后期从完工年度的收入基数中扣减。 3、企业按预售收入计算缴纳的营业税，土地增值税等税金在当期未进入损益但可以在缴纳当期扣除，作纳税调减处理，以后年度进入损益时不再扣除，作纳税调增处理。 实务举例： 【例 5-13】甲房地产公司...