房地产开发项目财务评价案例VIP专享

1 房地产开发项目财务效果评价案例 一、项目概况 本项目规划设计要点如下： (1)用地面积：11 417 m2 (2)建筑密度：≤35％ (3)容积率(地上)：≤4.62 (4)绿化率：≥25％ (5)人口密度：≤1 085 人／公顷 (6)规划用途：商住综合楼 二、规划方案及主要技术经济指标 根据规划设计要点的要求及对市场的调查与分析，拟在该地块上兴建一幢 23 层的商住综合楼。 楼宇设两层地下停车库。裙楼共 4 层，1～2 层为商业用途，3～4 层以上配套公建为主，包括社会文化活动中心、区级中心书店、业主委员会、物业管理办公室等。裙楼顶层作平台花园。塔楼 2 个，均为 19 层高，为住宅用途。 本项目主要经济济技术指标参见表1 与表2。 表1 项目主要技术经济指标(一) 项 目 单 位 数 量 项 目 单 位 数 量 占地总面积 m2 11 417 居住人数 人 1 064 总建筑面积 m2 52426 平均每户建筑面积 m2 122 居住面积 m2 36 898 平均每户居住人数 人 3.5 公建面积 m2 4 280 人均居住用地 m2 34.68 绿化面积 m2 2 854 道路面积 m2 4 681 居住户数 户 304 车库面积 m2 7 200 表2 项目技术经济指标(二) 层 数 功 能 所占面积(m2) 总面积(m2) 裙楼 4 商铺 11 248 15 528 公建面积 4280 塔楼 19(2个) 住宅 1 942(每层) 36 898 地上建筑面积合计 52 426 地下室 2 停车库 7 200 7 764 设备面积 300 人防面积 264 三、项目开发建设及经营的组织与实施计划 1．有关工 程 计划的说 明 项目总工 期 为 36 个月 (从 2005 年 3 月 ～2008 年 3 月 )。 当 完 成 地下室第 一层工 程 时 ，开展 销 售 工 作。 2．项目实施进 度计划 2 项目实施进度计划如表3 所示。 表3 项目实施进度计划表 四、项目财务评价基础数据信算 1．项目投资与成本费用的估算 (1)土地费用。 ①土地使用权出让金。根据该市国有土地使用权出让金标准，可计算出该地块的土地使用权出让金为6 150 万元。 ②拆迁补偿安置费：根据拆迁补偿协议，该地块拆迁补偿费为9 000 万元。 以上两项合计为：15 150 万元。 (2)前期工程费。本项目的前期工程费如表4 所示。 表4 前期工程费估算表 序 号 项 目 计算依据 金 额(万元) 1 规划设计费 建安工程费×3％ 330.39 2 可行性研究费 建安工程费×1.5％ 165.20 3 水文、地质、勘探费...