1 房地产成本控制方法 成本按不同的角度有多种分法，按费用主体而言，政府机构部分（具有强制性）+协助单位部分+建造部分+自身管理费用；按收益而言：部分是不带来实际效益（配套房）不得销售，部分是交易商品（本身具有价值）；成本本身具有相对性，设计标准或产品定位不一决定的成本也是有差异的，但其为收入的基础，同时成本与质量、工期之间的关系也需要找到一种均衡;根据产品属性而言，分为土地成本与工程建筑成本，还有部分成本由技巧可以减少（税费）。要拥有一个全过程成本管理的思维（物业管理费）及成本与收入差额的收益法 考虑成本的连带效应（工期 质量），以及成本的时间属性。根据其属性的不一样，各种成本的控制方法及控制措施是不一样的，必须对症下药，加强针对性管理。下面我将依据房地产流程依次讲解各环节开发成本控制要诀（前期研究、定位——产品设计——建造过程——后续物业——相关费用提及）。 土地乃房地产企业在激烈市场立于不败之地的基石，其在房地产开发成本中也占很大一块，获得土地的方式分为征用土地（竞标制）与拆迁用地。地价的高低与该地块的投资价值是成正比的，拿地的成本控制由可行性研究的投资收益决定，其中征地需要足够的资金做保障，产品的设计选择性大，项目的进度在可控范围之内；而拆迁用地拿地成本可由建造的房子置换，前期成本相对较小，其拆迁因素对进度控制存在不确定性，产品设计定位灵活性差，其存在对用地、 规划调整空间（容积率）。 2 从产品定位到产品功能确定（产品研发阶段——概念设计阶段），产品的定位是一个概念，如何通过实体将华丽的辞藻变成实体建筑呢，我们不得不确定产品的功能以实现我们的定位，如何用最低的成本打造我们理想的产品就是建筑师的价值所在。建筑是一个统一的整体，他不会因为某个分部或专业出奇的鲜艳而提高一个档次，局部或不按构思意图的产品功能提高对建筑的效益并不大，从概念产品到产品功能定位是建筑设计的基础，也是将项目投资落到实处的一步。 房地产设计阶段：价值工程的应用将产品的功能与成本控制达到一种均衡，从众多建造方案中选出最佳方案；当构造形式确定下来以后，依据投资估算，对各个专业或分部造价进行调整，形成最终的造价控制指标，以该指标作为层层分解的基础，同时也用其他工程量指标进行控制（钢筋含量、砼含量、建筑密度、周长系数等）。当各个部分基本成型之后，应该通过优化设计对设备选型、参数匹配、质量工期等进行平...
