按揭的法律性质

按揭的法律性质是指按揭作为一种担保方式，在民法上是否独立的地位，其权利和地位应表现为什么样的内容。关于按揭的法律性质学界有很多争论，众说纷纷，莫衷一是。笔者认为，按揭不是所有权保留，不是权利质押，不是抵押。我国大陆的按揭虽然在实际操作中借鉴了抵押的模式，并常以“抵押”称之，但其法律性质，应定位于让与担保。按揭作为房产市场的融资手段，应属于让与担保的法律范畴。 按揭一词自上世纪 90年代由香港传入我国大陆，首先在我国沿海开放地区使用，少后随着内地房产的升温而叫响全国。按揭是“房地产买卖+担保贷款+分期付款”的综合性买卖关系，被房地产业、金融界以及社会大众普及认可为一种融资活动。从法律的角度看，这个概念其实包括了买卖关系、借贷关系、担保关系、委托关系等诸多法律关系，设计的法律行为以及主体的权利以为则更为复杂，仅以“按揭”一词而涵盖之，则未免失之严禁。因而，应将按揭作狭义的理解，从狭义上讲，按揭是一种担保方式，且此种担保仅指以期得权益作担保，而不包括现房抵押。之所以作此理解，是因为：①按揭从其词源上讲即是一种担保方式而并非其他较为复杂的综合性法律关系；②实际操作中，如果担保标的是现房，则采用抵押的担保方式，用我国《担保法》规范之即可达到保障银行债权的目的。唯一期房权益作担保时，其表现形态非我国《担保法》明文规定的四种担保方式之任何一种。③对按揭进行狭义解释，有利于对购房融资活动中各种法律关系、合同各方主体以及主体的权利义务内容作深一步的理解剖析，有利于科学定位每一环节的法律性质。 中国大陆的按揭仅使用于房地产市场，且仅用于购房人向银行申请购房贷款时使用。大陆的按揭已溶入中国法律从而形成了具有专门的中国法律内涵的中国习惯法认可的法律术语。 按揭的法律性质是指按揭作为一种担保方式，在民法上是否独立的地位，其权利和地位应表现为什么样的内容。关于按揭的法律性质学界有很多争论，众说纷纷，莫衷一是，如：所有权保留说、权利质押说、让与担保说、抵押说，等等。而在司法实践中也就出现了诸多混乱，此种实例俯拾皆是，最常见的是将期待权的担保看作抵押，如《北京市房地产抵押管理办法》第 5条第 2款规定，“依法取得所有权或期待权益的房屋（含附属物），可以依法办理抵押。”就是将按揭和抵押混为一谈的实例。笔者认为，按揭的法律性质是让与担保。 一、按揭与所有权保留 所有权保留，即附条件买卖，就是约定买受人先...