理想的购物中心业态组合、八、 ■ 前言购物中心的面积大小及其型态并没一定的规律可循
小型购物中心,它的功能性纯粹是提供邻近居民在购物上的方便性;也有超大型的购物中心,营业面积动辄数十万平方米,所覆盖的客源广泛,甚至已成为观光客必游的购物景点
所谓的「购物中心」，我们或可将其简单的定义为-“由多个商用建物组合而成的大型营业卖场,并配有停车设施,以合理、均衡的业态组合,引进相应的零售商户入驻,并由开发商集中拥有、统一规划、管理与运营”
一般来说,购物中心的开店地点、规模大小、以及业态组合,跟店本身的商圈型态息息相关,因此,商圈型态的研究扮演着十分关键的角色
典型的购物中心,通常都最少具有一家或多家的主力店,再辅以多样化的品牌店所构成
主力店可能是超市,也可能是百货公司,它是购物中心吸引客流的经营主体
一座购物中心的开发,首先必做的就是“可行性研究”,包括市场可行性、规划可行性及财务可行性
市场可行性-涵盖了一系列的研究调查，如商圈发展趋势、商圈结构、业态结构、人口结构、人流与车流、客源结构、竞争结构、消费行为与态度
同时,根据这些研调的分析结果,进行项目的定位、业态组合的规划与招商策略的设定
规划可行性-购物中心的建筑规划，不是由建筑师根据开发商老板的片面概念去做天马行空、毫无论证基础的设计,而是必须以市场可行性研究结果及定位为核心,去规划一个合理的、符合实际需求的商场结构
财务可行性-重头戏在于投资报酬率的评估，如建筑成本、经营成本、以及未来的营收估算
很显然地,购物中心未来的营收,主要来自于入驻商户所占的面积和租金收入
对开发商和入驻商户来说,他们所关切的重中之重,除了客流量,还是客流量,换言之,客流量愈大,来客的消费收入也就愈多,物业的增值相对地也就愈高,因此,不管是购物中心本身也好,入驻商户及其顾客也好,这是一种‘三赢'的良性循环
我们可将「业态组合」解读为“
