三、四线城市的商业地产如何开发运营第一部分：三四线城市商业地产开发的特别性一二线城市商业高负荷的现状,以及三四线城市的市场空白和宽阔的消费潜力，让许多开发商将触角延伸至三四线。开发商选择下沉三四线固然是看到了三四线城市宽阔的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都要认识到三四线商业地产开发的特别性。特别性一：业态组合要偏向“生活“、平价一二线城市的商场、购物中心一般追求的是时尚、新潮、快节奏，这与一二线城市年轻人所占比例有关。而三四线城市由于经济水平相对较低，城市年轻人多外流现象，因此,三四线城市中老年占人口比例大.这就要求购物中心的业态组合要偏向“生活“、平价.特别性二:全品类、一站式的购物中心市场风险较小消费特征不同,也意味着三四线城市购物中心的定位会和一二线城市有所区别.一二线城市的城市空间大,购物中心需要细分消费者，才能避开同质化竞争。而三四线城市的购物中心很少走高大上路线，又由于人口基数有限，主题、特色购物中心开发也需谨慎。总而言之,三四线购物中心开发讲究“全"和“一站式”，全品类、一站式的购物中心相对而言市场风险较小。特别性三:前期做好财务预算,并确定销售模式国内除极少数实力雄厚的开发商全部自持外,大部分都采纳租售并举的方式回笼资金。通常售后返租项目的返租比例在 8％—10％，而三四线城市实际市场租金回报仅在 3％—4%。所以，在前期需要做好财务测算，确定好销售模式，是售后返租还是直接销售 ,若实行售后返租,就要在培育期做好租金补贴准备。同时在定位时就要考虑销售与持有商业之间的关系,可以将持有部分的商业与销售的商业街在空间上区隔开来,以确保持有部分商业经营不会受到影响.第二部分:三四线城市商业之 开发现状与基本思路1、存在的问题与基本准则存在的问题：三四线城市商业地产为何屡败屡战？而又在接连不断地开发呢？这也许和三四线城市商业地产起步的“原罪”有关:① 误读商业地产需求，缺乏长远的规划蓝图;② 往往以本土的开发企业为主，对商业地产开发既缺乏雄厚的资金实力,又缺乏必要的专业人才士与商业理念；③ 政府规划部门统筹不到位规划、把关不严格；④ 商业地产运营服务伙伴不专业。操盘基本准则：① 重视项目地段商脉；② 产权商铺合理定价；③ 严格把控商业规模；④ 先定位再商业规划;⑤ 业态定位及比例因地制宜;⑥ 提前和潜在商家接触；⑦ ...
