不可抗力与情势变更原则在房屋买卖合同纠纷发表时间:2024-11—1 16：41:34 发表人： 浏览次数:3836内容提要 根源于诚实信用原则的不可抗力制度和情势变更原则，其具体适用是重要的仲裁和审判实践问题。在房屋买卖合同纠纷的处理中，两者与商业风险的区分亦值得探讨.个案中应根据不可抗力对法律关系的实际影响而确定其效力，并需审慎适用情势变更原则。关键词 不可抗力 情势变更 诚实信用 房屋买卖一、问题的提出我们先来看一个案例：2024 年 4 月 15 日，甲 （卖方)、乙以及乙妻(买方)及经纪方签订房屋买卖合同，约定由甲向乙夫妇出售某房屋,房屋价款为 60 万元.合同约定,在双方备齐所需证件的情况下，本次交易从 2024 年 4 月 25 日起一个半月内完成全部交易，但不可抗力的因素除外。如因乙夫妇的原因，导致此次交易无法完成，甲所收的定金不予退回.付款方式为按揭付款,乙夫妇须在 2024 年 4 月 15 日支付给甲定金 1 万元；乙夫妇应于递件成功当天支付给甲首期楼款 17 万元;乙夫妇应于 2024 年 4 月 25 日前签订《购房抵押贷款合同》并提交全部贷款所需资料及支付贷款所需费用；楼价余款（贷款银行批准按揭的金额）应于办妥交易过户后，由贷款银行划入甲在该贷款银行指定开设的帐户内。2024 年 4 月 15 日，经纪方代收乙夫妇定金 2 万元，并开具收款收据。2024 年 5 月 8 日，某银行 A 支行向甲发出同意购房抵押贷款通知书，表示批准乙夫妇购买涉案房屋的住房贷款 42 万元。其后由于银行贷款政策发生调整，致使银行批准的贷款额度降低至 35 万元.2024 年 5 月 15 日，乙妻与其工作单位解除了劳动合同。2024 年 5 月 19 日，乙与某银行 A 支行签订《个人住房公积金抵押借款合同》，约定该行向乙以及乙妻提供 35 万元的贷款，用于购买涉案房屋.由于乙妻失业,致使公积金贷款最终未获批准，合同至此未继续履行。2024 年 6 月 18 日,甲方提起仲裁，要求解除合同,并要求乙夫妇承担违约责任。乙夫妇提出抗辩称在履行合同过程中，出现政府的贷款政策调整以及乙妻被单位解除劳动关系，致使不能申请到公积金贷款的不可抗力的事由,才导致本案合同暂不能履行。乙夫妇不存在无故不履行合同的事实,不应承担违约责任。乙夫妇一直有履约意愿，现在甲是由于房价升高才提出解除合同。由于情势变更，乙夫妇需要多支付 20 万元的首期房款，因此按原约定的时间支付确有困难，要求仲裁庭...
