房地产估价师《案例与分析》案例解析汇总 案例一：某商业楼建筑面积为 5000㎡，于 9 月 1 日动工，3 月 1 日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土构造，耐用年限为 60 年
业主于 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 3 月 1 日起至 2043年 2 月 28 日止
在 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价
（问题 1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ） A
按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B
按建筑物耐用年限计算 C
按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D
按建筑物已使用年限计算 （问题 2） 采用收益法估价时，下述观点不对的的是（ ） A
收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B
估价时点应设定为 3 月 1 日 C
净收益中应扣除建筑物折旧额 D
应规定委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 （问题 3） 估价机构评估出该商业楼在 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元
近年来此类房地产的价格年均上涨 5％趋势仍将继续
另根据拍卖行记录数据，此类房地产迅速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70％
估价机构向委托人提交的估价成果应当是（ ）万元
2800 B
2940 C
4000 D
4200 （问题 4） 假设在 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价成果显示该商业楼的公开市场价值比 3 月 1 目的公开市场价值增长了 500 万元
下列表述中对的的是（ ） A
原抵押权人认为该商业楼已所有抵押，500 万元增值不能再次设置抵押权 B
原抵押权人认为该商业楼已所有抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债
