房地产估价师《案例与分析》案例解析汇总 案例一：某商业楼建筑面积为 5000㎡，于 9 月 1 日动工，3 月 1 日建成投入使用；该楼为钢筋混凝土构造，耐用年限为 60 年。业主于 3 月 1 日通过补交土地使用权出让金将土地使用权性质由划拨转为出让，用途为商业，土地使用年限为 40 年，自 3 月 1 日起至 2043年 2 月 28 日止。在 3 月 1 日，业主拟以该商业楼为抵押物向银行申请两年期的抵押贷款，委托房地产估价机构估价。 （问题 1） 采用成本法估价，计算该建筑物折旧时，确定建筑物的剩余经济寿命应（ ） A.按土地使用权出让年限扣除土地已使用年限计算 B.按建筑物耐用年限计算 C.按建筑物耐用年限扣除建筑物已使用年限计算 D.按建筑物已使用年限计算 （问题 2） 采用收益法估价时，下述观点不对的的是（ ） A.收益年限应按估价时点时的土地使用权剩余年限计算 B.估价时点应设定为 3 月 1 日 C.净收益中应扣除建筑物折旧额 D.应规定委托人提供该商业楼的经营收益和费用资料 （问题 3） 估价机构评估出该商业楼在 3 月 1 日的公开市场价值为 4000 万元。近年来此类房地产的价格年均上涨 5％趋势仍将继续。另根据拍卖行记录数据，此类房地产迅速变现的变现率一般为其正常市场价格的 70％。估价机构向委托人提交的估价成果应当是（ ）万元。 A.2800 B.2940 C.4000 D.4200 （问题 4） 假设在 9 月 1 日，业主委托某估价机构重新评估该商业楼现时的抵押价值，若估价成果显示该商业楼的公开市场价值比 3 月 1 目的公开市场价值增长了 500 万元。下列表述中对的的是（ ） A.原抵押权人认为该商业楼已所有抵押，500 万元增值不能再次设置抵押权 B.原抵押权人认为该商业楼已所有抵押给原抵押权人，500 万元增值不能对原抵押权人以外的债权提供担保 C.业主认为该 500 万元属于抵押物价值的新增部分，不属于抵押范围，若对抵押物拍卖，原抵押权人对该部分价值无优先受偿权 D.该 500 万元可再次抵押 （答案 1） A、（答案 2） C、（答案 3） C、（答案 4） D 案例二：甲酒楼一年前重新装修后出租给乙餐饮企业经营，租期 5 年。估价机构现对该酒楼进行拆迁估价，酒楼业主不配合拆迁工作，不容许估价人员进入酒楼实地查勘。根据拆迁人提供的资料，该酒楼产权清晰，权属证书齐全，用途合法，无违章搭建。 请问： 1.针对该类拆迁估价，在估价程序上应特...
