关于物业管理“酬金制”计费形式探析由国家发改委和建设部联合颁布的《物业服务收费管理办法》自2024 年 1 月 1 日起施行，其中明确，物业服务费用可实行包干制或者酬金制形式。一、酬金制概念分析酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业管理企业,其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。对《物业服务收费管理办法》所下的酬金制定义,作为物业管理从业人员，不应该机械的去理解,而应全面的理解其实质的内涵。1、实行酬金制形式时，物业管理企业收取的物业服务费属于代收代付性质，所以收取的费用在使用以前称之为预收的物业服务资金，其所有权仍属交纳该费用的业主所有.物业服务资金使用支出以后，实际结算确定的数额才是物业服务费用.2、物业管理企业所得的酬金，可以按约定比例，即占预收的物业服务资金基数的比例提取，这里所讲的基数，应该是包括维修费用、能耗费用在内的所有费用。因为，这些消耗中都包含了物业管理企业所付出的服务劳动.酬金也可按约定的数额提取,即固定酬金。固定酬金回避了比例的大小，取而代之的是绝对数额的多少.其实，酬金无论按比例还是固定数额提取,说到底，本质是一样的，最终还是看酬金的绝对数额是否符合市场行情，由合同的双方——业主方（前期物业管理阶段是开发建设单位）和物业管理企业通过商务谈判后确定（约定）。3、酬金制定义中有这样一句表述：除酬金外，“其余全部用于物业服务合同约定的支出".其实，酬金本身也是物业服务合同约定支出的一部分。“其余”并非一定都要“全部"支出，关键要看合同的约定（主要是预算）以及现场管理的实际需要与否，假如需要，当然要“全部”支出;假如可以有节余的,那就“不需全部"支出；假如有特别的需要或意外的发生,还必须要“超额”支出。4、节余由业主享有，应该没有问题，节余的钱留在账户上仍然是物业服务资金。不足由业主承担,并不等同于要真金白银立马向业主增收，在征得业委会或业主大会同意的情况下，它可以有几种处理方式：一是向业主增收，决算确定后直接由业主补交；二是用其它公益性的收入来贴补不足部分；三是在下一个预算年度中摊消。假如按上述理解来运作酬金制形式，其可操作性的问题就解决了。二、酬金制运作流程分析无论酬金制还是包干制并不是针对物业管理企业的财务运作而言，而是就某一个具体的物业管理项目而言的。酬金制的运作流程包括：制订年度工...
