1营改增后房地产项目并购的涉税分析报告

营改增后房地产项目并购的涉税分析房地产项目并购属重大涉税交易，在整个交易成本中，税收成本占据很大的比例，而不同的交易模式对后续税收负担有着重大的影响。因此，在前期交易模式的策划阶段，税收策划是十分必要的。2024 年 5 月 1 日我国实施全行业营改增之后，原本作为营业税征税范围的土地使用权转让和不动产销售行为改征增值税，相应的，房地产项目并购涉税事项也将随之调整。本文拟在此背景下，对房地产项目并购最主要的两种模式——资产收购与股权收购的涉税问题进行专门分析。一、资产收购模式下的涉税分析（一）收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税合同所载金额0.5‰财税[2024]162 号2契税成交价3%-5%国务院令[1997]224号从表 1 来看，在资产收购模式下，收购方的税负并不重，只有万分之五的印花税，和3%~5%的契税。（二）被收购方的涉税分析序号税种计税依据税率税法文件1印花税成交额0.5‰财税[2024]162 号2*增值税成交额5%和 11%国家税总 2024 年第 14 号公告，国家税总局 2024 年第13 号公告差额征收3土地增值税增值额30%-60%国发[1993]138 号4企业所得税一般性税务处理25% 财税〔2024〕59 号财税〔2024〕109 号特别性税务处理 从表 2 来看，在资产收购模式下，被收购方的税负很重，除万分之五的印花税外，还有增值税、土地增值税和企业所得税三项大税，具体来说：1、增值税。营改增后，原本资产转让应缴纳的营业税改为增值税。根据营改增新政，对于不同的项目，增值税的征收方式有所不同。具体见下表。序号项目时间计税依据税率税法文件12024.4.30 之前取得按差额（简易）5%征收率国家税总 2024年第 14 号公告，《纳税人转让不动产增值税征收管理暂行办法》按差额（一般）5%预征率，11%清算22024.4.30 之前自建按销售额（简易）5%征收率按销售额（一般）5%预征率，11%清算32024.5.1 后取得按差额5%预征率，11%清算4 2024.5.1 后自建按销售额5%预征率，11%清算2、土地增值税。对被收购方而言，土地增值税是最大的一个税种，根据增值的比例，承担增值额30%~60%的重税。3、企业所得税根据财税 2024[59]号文，资产并购属于企业重组的类型之一，在符合特定条件下，可以选择适用特别性税务处理。即，对交易中各方接受的股权支付部分，暂不确认转让所得或损失，其非股权支付仍应在交易当期确认相应的资产转让所得或损失，并调整相应资产的计税基础。非股权支付对应的资产转让所得或损...