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REITs 风险及其法律规范 一、我国房地产业的主要融资手段及房地产投资信托的重要性 房地产业是一种资金密集型产业。在生产、流通和消费的各个环节都需要强大的资金作为后盾。毫不夸张地说，资金是房地产企业的生存之本。因此，融资就成为房地产企业从建立到进展壮大，乃至到进一步扩张的重要课题。目前，中国的房地产企业实行的融资手段主要有以下八种：商业银行贷款，上市融资，发行公司债券，房地产信托融资，房产预售和预租，合作开发，典当等。 在这几种手段中，商业银行贷款一直是房地产企业融资的主要渠道。然而，这种融资手段给银行业带来了潜在的危机。美国的次贷危机更是给我们敲响了警钟。在国家收紧银根的货币政策下，房地产融资渠道的多元化势在必行。而在其他几种手段中，房地产信托融资因其灵活性、可操作性、有效性就备受推崇。房地产投资信托，是指信托机构通过公开或者私募方式集中两个或两个以上委托人合法拥有的资金，按委托人的意愿以自己的名义，为受益人的利益或特定目的，以房地产或其经营企业为主要运用标的，对房地产信托资金进行管理、运用和处分的行为。 这是一种利益共享、风险共担的集体投资方式，它是以发行收益凭证的方式汇合信托人(即投资者)的资金，由专门投资机构进行投资经营管理，并将投资综合收益按比例分配给信托人的信托基金制度。英国著名法律史学家梅特兰(F．A．Maitland)这样评价信托制度：“假如有人要问，英国人在法学领域取得的最伟大、最独特的成就是什么，那就是历经数百年进展起来的信托理念，我信任再没有比这更好的答案了。这不是因为信托体现了基本的道德原则，而是因为它的灵活性，它是一种具有极大弹性和普遍性的制度。”房地产投资信托促进房地产金融市场的进展，有利于完善中国房地产的金融框架；它降低了银行体系的风险，从而降低了整个金融体系的风险；同时，房地产投资信托增加了投资的渠道，使某些人的投资需求得到了满足。由于房地产投资信托是中小型房地产企业资金的重要来源，它也有利于中小型房地产企业的进展和壮大。 二、房地产投资信托的风险及规制 随着楼市调控的不断深化，房地产信托已经成为开发商在融资极寒中维持资金链的重要渠道，房地产投资信托的收益率也必定水涨船高。据统计，截至目前，今年的房地产信托的平均收益率为10．38%，而去年全年房地产信托的平均收益是 9．37%。然而，需要通过信托手段来融资的必定是些急需资金且融资比较困难的房地产商，他们的...