第一大道投资分析手册SOHO 中国有限公司目录第一部分：第一大道投资收益分析第二部分：第一大道投资风险分析第三部分：第一大道良好的退出机制第一部分：第一大道投资收益分析1. 买房作为投资手段与其它几种投资手段的比较：投资手段回报率风险优点缺点银行存款1-2%无保本，流动性好低回报国债[3-4%]很小一般和银行区别不大股票5%（假定按 20倍 市 盈 率 购入，即便 100%盈 利 用 来 派息）股价可能大幅波动，公司可能倒闭，使股票一钱不值股价有上涨空间，流通性好风险大，对公司和股票真实价值很难推断房地产10%（假定不作按 揭 ） ， 如 按揭则更高房价可能波动，有时可能租不出去回报率高，银行按揭支持， 价格风险比股票小流通性不如股票结论：在高回报、高风险的投资选择中，房地产的优越性是显而易见的。2. 标准情况下第一大道写字楼投资收益测算 表一项目计算单价￥16000面积300 平米总价￥4800000按揭比例60%贷款总额￥2880000年利率5.58％ 月息：0.47％贷款期（月） 120CBD 甲级办公楼租金（不含物业管理费）$26月租金￥215年租金￥2580假设空置及其他费用（0%）/净租金￥2580扣税（营业及附加税 5.5％）￥142税后租金￥2438租金回报率15.2%投资回报分析 1：假设不作按揭, 四年后卖出，房价上升幅度 0年份20242024202420242024现金流 （收入为正，支出为负）房款￥-4800000租金//￥731498￥731498￥731498卖房收入////￥4800000净现金流￥-4800000/￥731498￥731498￥5531498内部收益率 (IRR)10.8%总现金回报 (不考虑时间成本)￥6994494回报率 19.9%回报率 211.4%投资回报分析 2：假设作按揭,四年后卖出，房价上升幅度 0年份20242024202420242024现金流 (收入为正，支出为负)房款￥-4800000按揭款￥2880000首付款￥－1920000租金//￥731498￥731498￥731498还按揭款/￥－376438￥－376438￥－376438￥－376438卖房收入￥4800000按揭还本￥－1915675净现金流￥－1920000￥－376438￥355060￥355060￥3239384内部收益率 IRR16.5%总现金回报(不考虑时间成本) ￥3573066报率 116.8%回报率 221.5%●4 年还按揭总额：￥1505752 = 4 * ￥376438，其中本金= ￥964,325 利息=￥541427●卖房时按揭还本=总按揭款-4 年还按揭的本金=￥2880000-￥964,325=￥1915675● 一般来说假如按揭还款 3-5 年，总的按揭款中，约有 65%是本金，35%是利息。3. 标准情况下某写字楼投资收益测算某单价按 2000...
