北京市四合院市场分析主要结论·北京市保护历史文化名城、鼓舞社会购买四合院等各项政策出台，促进了四合院的交易。同时，供给增加加剧了市场的竞争。四合院开发受到同区域相邻项目的威胁和不同区域相同产品的竞争。·**四合院价格普遍高于其他区域，按占地面积计算，交易均价为 3-4 万元/平米。受历史文化影响，新建四合院与保存较好的四合院比价格上并不占优势。·难以复制的地段优势、无可挑剔的建筑设计与施工、良好的物业管理、以后少有的片区开发四合院等是**四合院项目（以下简称项目）最大的优势。但项目周边环境对项目影响很大，尤其是**市政代征地，拆迁成本很高，如不改造，必定影响出售价格。另外**的改造能大大提升项目价值，但其进度要落后于本项目。·项目开发区域内，据核实已有一些预备或正在开发的项目，作为居住用地，竞争项目环境幽静，私密性强，给项目构成了一些威胁。·产品营销需要更准确的定位，对于不同的院子实行不同的销售策略。项目销售价格估计如下：市政代征地不拆 1#院：3500 万 35000 元/平米2#院：3400 万 35000 元/平米3#院：4000 万 40000 元/平米4#院：3900 万 40000 元/平米5#院：1.03 亿 45000 元/平米市政地改造完善：1#院：4500 万 45000 元/平米2#院：4300 万 45000 元/平米3#院：4000 万 40000 元/平米4#院：3900 万 40000 元/平米5#院：1.15 亿 50000 元/平米一、北京市四合院市场概述据统计目前北京的四合院性质的院落总计 3000 多座，挂牌保护的只有658 座，主要集中在东城区和西城区。随着北京旧城改造的推动，四合院尤其是保存比较完好的四合院越来越少，象征着北京古老历史文化的老四合院建筑越来越少是公认的事实。但由于历史原因，保存完好且产权清楚适合交易的老四合院并不多，据专业四合院代理机构万德成的统计，真正能进入交易的不过 5%-10%，即120-240 套之间。给四合院开发带来了机会，近几年，在回归中国传统文化、保护四合院、北京保护历史文化名城实施、北京鼓舞购买四合院政策出台等一系列利好条件下，四合院需求增加，一批新建的四合院应运而生，市场反应良好。但保护区内的四合院开发政策有严格的规定，必须以院落为单位进行微循环式的开发，微循环开发是以政府为主的开发模式，开发应维持胡同肌理，保护现有的四合院建筑。从政策层面上看，适宜居住的新建四合院建筑数量会增加。而四合院是一个购买群体相对特别的市场，这对犹如**一样进行...
