1 项目背景与目标设定1.1 项目背景项目投资商：澳门·怡华（国际）投资进展有限公司。项目进展商：广西澳门街房地产有限公司。南宁·澳门街项目是投资商首个在广西区域的房地产投资项目。项目位于人民路与友爱路延长线的交汇处，金朝阳商业广场东侧。1.2 项目地块规划指标 根据原总平方案，项目地块的规划设计指标如表 1－1：表 1－1 项目地块规划指标1.3 调研目标设定1.3.1 首先从国家宏观经济及产业政策层面入手，对国家房地产进展的“基本面”有一个较准确的把控，并提出下一阶段房地产进展的主流走势；1.3.2 其次从项目所在城市的房地产进展现状着手，对城市房地产进展的现状格局作一个较系统的推断，并对城市房地产未来市场容量作出适度的估计；1.3.3 再次从项目所在的城市区域板块着手，展开对板块内房地产进展及商业进展现状格局系统的调研，重点放在可竞争项目的系统讨论上，寻求该板块房地产下一阶段进展主流物业产品分析，并提出项目物业产品的进展导向；1.3.4 最后从消费需求作为切入点，寻求板块市场最有效的消费需求，确定项目的目标客群，并提出产品空间进展方向。2 宏观产业政策分析用地性质划拨用地使用年限70 年建筑占地面积7086.46m2规划指标容积率6.4绿化率12%建筑密度40.9％车位数0.5 个/100 平方米2.1 相关政策金融及财政政策变动2024 年以来，中央实施以“看紧信贷”为主的宏观调控措施（见表 2---1），房地产开发的重要命脉——金融政策被纳入宏观调控范围。表 2—1 近期金融政策变动状况时间“银根”紧缩政策2024 年 4 月 25 日央行提高存款准备金率 0.5 个百分点。4 月 27 日国务院下发通知，将房地产(不含经济适用住房项目)开发项目自有资本金比例由 20%提高到 35%以上。6 月银监会发布《商业银行房地产贷款风险管理指引》，法律规范商业银行办理房地产贷款的业务管理流程，确定控制房地产贷款业务风险的具体指标，个人住房贷款比例不超过 80%，借款人住房贷款的月支出与收入比控制在 50%以下(含 50%)，月所有债务支出与收入比控制在 55%以下(含 55%)，房地产开发公司的自有资本金比例不得低于 35%。10 月 18 日银监会发布《信托投资公司房地产信托业务管理办法》对房地产信托业务的经营规则、监督管理、风险控制、处罚等方面作出详尽规定。10 月 29 日央行上调存贷款基准利率,升至 5.31%2024 年 3 月 17 日调整商行自营性个人房贷政策：一是将现行的住房贷款优...
