房地产项目投资操作程序----------------------- -----------------------日期：房地产项目投资操作程序 第 1 操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 第 2 操作环节：房地产投资决策的程序设计 第 3 操作环节：房地产项目投资的阶段性分析 第 4 操作环节：把握房地产投资时机的要点 使用说明 有人说，进展商的企业就是“项目投资”
我们发现，许多成功项目背后最精彩的环节便是投资；或四两拔千斤，或八面玲珑
试图总结房地产公司老总最核心的思想与策略是不切实际的，这里从技术层面概括了项目投资的标准化程序与实战要点，在 现实中仍要靠进展商的长袖善舞
第 1 操作环节：房地产寿命周期与房地产投资时机 一项房地产寿命周期是从房地产项目筹建开始，到房地产项目拆除为止经过的时间
由于房地产的使用期限长，一般为 40~50 年，高者上百年，所以为方便房地产投资分析，将房地产寿命周期划分为如下八个阶段
（－）论证设计阶段 指从房地产开发商着手买地到决定开发房地产具体容的阶段
此阶段，房地产开发商首先得到开发土地并搞出一个粗包装（项目建议书）
认可后，紧接着搞出一个精包装（项目可行性讨论报告）
认可后，委托设计人员搞出项目设计方案
（二）第措资全阶段 指从房地产开发项目的设计方案完成到项目开工为止的阶段
此阶段，房地产开发南千方百计地说服投资者对项目进行投资，从而落实项目建设需用资金
（三）项目建设阶段 指从房地产开发项目破土动工到竣工验收为止的阶段
此阶段，房地产开发商选定承包公司，签订工程承包合同，督促完成项目建设任务
（四）项目试运营阶段 指从房地产开发项目投放运营到运营正常为止的阶段
此阶段，房地产开发项目各部分逐渐投入运营，并步入正轨，收支基本稳定下来
此阶段时间较短，一般一年左右
（五）项目正常运营阶段 指从房地产开发项目试运营结
