第一章 房地产基础知识一、房地产的概念房地产是指土地、建筑物及其他地上定着物包括物质实体和依托于物质实体上的各种权益。1、 房产：是指建筑在地面上的各种房屋，包括住宅、厂房、仓库、商业、服务、文化、教育、办公房等、2、 地产：是土地和地下各种基础设施的总称，包括供水、供热、供电、排水、排污等地下管线以及地面道路等。二、房地产开发1、 房地产开发的概念：房地产开发是指在依法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施和房屋建设的行为。2、 房地产开发的原则：房地产开发必须遵循以下原则：A、 严格执行城市规划的原则；B、 讲求效益的原则。房地产开发应当将经济效益、社会效益、环境效益有机的结合起来；C、 全面规划、合理布局、综合开发、配套建设的原则。3、 土地征用的审批权限：征收下列土地，由国务院批准：A、 基本农田；B、 基本农田以外的耕地超过 35 公顷的；C、 其他土地超过 70 公顷的。征用条款规定以外的土地，由省、自治区、直辖市人民政府批准，并报国务院备案。三、房地产投资1、 概念：地产投资是指投资者将资本投入到房地产业，以期在将来获得不确定的收益，就是将资金用于房地产开发经营中的行为。2、 特点：A、 投资成本高B、 投资回收期长C、 投资风险大方式项目D、 收益性好3、 储蓄和投资的比较： 储蓄投资货币使用银行直接对自己使用的参与间接直接货币增值程度较小较大报酬形式利息利润承担风险程度较小较大4、不同类型房地产销售收益不同，影响因素也不同：A、 花园公寓影响因素；销售时机B、 写字楼影响因素：地段、商圈、价格等C、 商业：商圈、楼层、临街状态等D、 住宅：质量、户型、朝向、设备、配套、环境、交通、人文、价格等E、 酒店：地段、价格、配套、服务等四、房地产开发程序1.企业注册：有 1000 万以上的注册资本；2.立项审批；3.项目建议书批准之后，向城市规划管理部门申请建设用地选址；4.在向计委、建委报可行性研究报告之前，需与市供电局、市政工程局共同确定“四源”（供水、供电、供气、排污）供应的可行性；5.在办理建设用地选址的同时，向计委、建委申请可行性研究如报告审批。同时提交项目建议书及批准文件；6.建设用地选址批准之后，向城市规划部门申请办理建设用地规划许可证（市规委）；7.向土地管理部门办理建设建设用地批准书；8.申请建设用地批准书的同时，向城市规划部门申请建设工程规划设计条件，并预交 50%的建设工程规划许可...
