7 、土地使用权设定抵押权登记 土地使用权抵押是土地使用权人把土地使用权作担保财产以保证自己或第三人履行债务的行为。通过土地使用权抵押，债权人可以取得土地使用权的变价处分权和就卖得价金优先受偿权。土地使用权设定抵押权登记是对一已登记过国有土地使用权或集体土地使用权宗地上新设定抵押权进行的土地登记。（ 1 ）土地使用权设定抵押权的法律特征1 ）范围的限定性2 ）不动产一体性3 ）土地价值需评估4 ）受偿的优先性5 ）对抗第三人 5.3.3 他物权设定登记（ 2 ）抵押权登记 土地抵押权设定登记申请人为抵押人 ( 土地使用者 ) 和抵押权人。依法抵押土地使用权的，当事人应当在抵押合同签订后 15 日内，申请土地使用权抵押登记。同一宗地多次抵押时，以收到抵押登记申请先后为序办理抵押登记和实现抵押权。 申请登记时，申请人应提交的土地权属证明文件包括：土地使用权证、主合同和抵押合同、土地估价报告，以及下列其他相关文件：①以划拨土地使用权抵押的，提交土地行政主管部门批准抵押文件和处置时应交付的土地出让金数额；②依法以集体土地使用权抵押的，提交集体土地所有权人同意抵押证明；③抵押人为股份制企业的，提交董事会同意抵押证明；④以共有土地使用权抵押的，提交其他共有人同意抵押证明。 在办理抵押登记进行权属审核时，首先要确定抵押人和抵押权人应与抵押合同签订双方一致；其次要重点对土地使用权的审核。设定抵押权的国有土地使用权若为划拨的，则应按照土地行政主管部门确认的抵押宗地的土地使用权出让金额证明，在抵押合同中确定实现抵押权时应当从拍卖所得的地价款中缴纳相当于土地使用权出让金的款额。5.3.3 他物权设定登记 设定抵押权的集体土地使用权应为乡 ( 镇 ) 、村企业厂房等建筑物占用范围的集体土地使用权，依法承包的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等荒地的集体土地使用权以及通过拍卖方式取得的“四荒”地的集体土地使用权。因处分抵押集体土地使用权涉及集体土地转为国有土地，集体土地使用权抵押应取得集体土地所有权人同意。第三，要注意抵押贷款期限应小于土地使用期限减去已使用期限的剩余期限。第四，抵押贷款金额应小于土地评估价值，抵押率应当符合金融部门的规定；一宗地多次抵押后，其抵押贷款金额的总和应小于土地使用权及地上建筑物价值。 土地使用权抵押权设定登记不涉及土地所有权、使用权的变更，因此，土地使用权抵押权设定登记不需报人民政府批准，经土地...
