天津津房地产品鉴筑营销策略管理报告

二级市场策划品控中心津品鉴筑 2009 年营销策略报告天津中原物业顾问有限公司本报告的思维结构项目自身分析项目自身分析项目界定项目界定总体营销策略总体营销策略市场情况分析市场情况分析营销工作目标营销工作目标营销操作手法营销操作手法竞争环境分析2市场情况分析3宏观经济整体情况•宏观经济整体处于周期性而非结构性下滑•中国经济每五年一个周期，调整的时候通常需要两年的时间。•政府观点 : 一是房价仍高于普通居民支付能力， 二是楼市需要提振 , 最终概况为四个字“弃价保量”•宏观利好政策见效需要一个周期 , 预计最快在 09 年下半年 自 08 年 9 月份开始我国政府保增长的政策频出，力保我国经济“ 8%” 的增长速度。同时也起到了一定的稳定市场信心的作用。市场信心的增长和宏观经济的稳定对房地产市场有很大的促进作用。 一直以来拉动我国经济增长的三架马车“投资、出口和消费”。目前的国际经济形势下，房地产业因为其设计的上下游产业达 80 多个，对经济的影响较大。我国保持房地产市场稳定发展的预期非常明显，预计政策经过一段时间的释放期会逐渐在明年中后期发挥作用。42008 年市场成交情况天津新建商品住宅市场08年月度成交量走势1000200030004000500060001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月套0102030405060万㎡新建商品住宅成交套数新建商品住宅成交面积天津新建商品住宅市场08年月度成交价格走势550060006500700075001月2月3月4月5月6月7月8月9月 10月 11月 12月元/㎡ 2008 年天津新建商品住宅共成交4.6 万套， 500.26 万平米，成交均价为6892 元 / 平米，同比上涨了 12.85% ，相比 07 年涨幅回落 14.15 个百分点。 08 年全年有 9 个月成交量在 40-50万平米左右。 6-8 月份出现较为明显的持续下滑走势，自 9 月份开始，大部分在售项目加大了优惠政策和价格的下调力度，在一定程度上刺激了成交， 10-11 月份成交量回升明显， 12 月份进入房地产传统的销售淡季，成交量转而回落。 08 年天津新建商品住宅成交均价一直处于震荡波动的状态中，其中，最大幅度的波动为 9.41 个百分点。截至 10月份，成交均价呈现震荡下调走势， 12月份较 1 月份价格涨幅为 3.29% 。而去年同期为 27% ，价格涨幅明显回落。 52009 年天津住宅市场预测市场供应层面 :2009 年已经进入了调整期，买方市场格局已经确定。预计2009 年市场供应中新盘入市项目会相对减...