宝安总部经济园项目报告分享要点集团工商咨询事业部宏发宝安总部经济园项目组05/17/2025开发方案确定前提本项目现总体开发方案基于开发商目标、整体市场机会、案例借鉴、地块价值分析等多维度论证，且基于深圳市政府最新出台的 “ 1+6” 文件对于城市更新项目的影响（包含工业楼宇转让、产权单位划分等） , 按全部物业现售的最保守模式进行方案测算，在贵司已确定松柏路地块为一期开发的前提下，进行开发方案研判。23地价补缴问题城市更新项目特殊转让模式项目﹤城市更新项目如欲全部分割转让：工业楼宇的全部建面按工业和办公基准地价的平均值 *50 ％补缴；配套设施按市场评估地价补缴地价。符合鼓励发展的产业项目（总部企业、战略性新兴产业、现代服务业）都可享有 0.5 的优惠。特殊转让模式项目：按市场评估地价 - 已缴纳地价销售问题必须现售，拿到房产证才能卖产权划分问题可分割转让项目，最小可划分到“间”，产权划分更灵活增值收益问题增值收益上缴政府将大肆瓜分开发商收益，严重影响开发利润；开发商可通过虚增成本放大登记价规避增值收益租售结合项目，扣减金额只计销售型物业部分分割转让问题一般转让模式包含用地批准文件或土地合同约定的以及城市更新项目。特殊转让模式包含九种情况，其中第七种提供了以租代售模式后期转房产证的途径。转让对象必须是企业，且政府设定准入条件项目必需由产业主管部门做资格审查。所有分割转让项目原则上 5 年内不允许二手转让，需要转让的政府收缴全部增值收益，对投资客存在抗性。“1+6” 文件关键点总结4“1+6” 文件土地增值收益增值收益计算方式增值收益额＝销售收入 - 扣减总金额扣减总金额＝登记价（包含购地成本、拆迁成本、工程结算成本、园林及装修成本以及管理成本等） + 销售税费 + 补缴地价；虚增成本放大登记价成为项目利润重要来源备注：租售结合项目，登记价及补缴地价仅按销售型物业部分计算；增值收益缴交方式：1. 增值收益额 / 扣减总金额≤ 50 ％，缴交金额＝增值收益额 *50 ％2. 增值收益额 / 扣减总金额 ﹥ 50 ％，缴交金额＝扣减总金额 *50 ％ *50 ％ + （增值收益额 - 扣减总金额 *50 ％） *60 ％3. 二手工业楼宇确需在 5 年内转让，增值收益额需 100 ％全部上缴税费计算基数：申报合同成交价计税参考价，按申报合同成交价计税﹥申报合同成交价计税参考价，按计税参考价计税﹤51 、成本增加：在最新政策体系下，基准...
