本报告是严格保密的。集中式商业销售模式本报告是严格保密的。案例研究我们将通过商业的价值链和利益传导方式来界定销售模式。 产权返租模式 店中店销售模式 基金整售模式 项目信托启动方式介绍案例选取标准： 项目总体规模超过 5 万平米 商业具备一定的规模，形成集中的商业核心区 商业以全部销售为目标本报告是严格保密的。产权返租模式1操作方式——客户购买时即与开发商签订租约，将所购房产返租给开发商，租约期内由开发商将房产转租经营，租期两年到十几年不等。发展商一次性返数年租金降低首付；同时返租期内，业主定时从发展商处得到定额租金回报。通常这种返租回报模式会附带“回购”条款。典型案例——曼哈购物广场、常兴天虹商场、保利友谊城、金晖商城、大中华太古广场、沃尔玛鸿洲店支付租金提供回报小业主发展商商家代理招商出租物业购买物业小业主商家提供物业支付租金销售结束关系转化小业主和商家不能承担解决矛盾的角色，也不具备解决矛盾的能力。产权返租模式下的价值链模型和利益传导模型：解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。解决了高价销售与提前消化的矛盾，但激化全部销售和持续经营的矛盾。本报告是严格保密的。案例：常兴天虹商场楼层： 1——5 层。主力店：天虹发展商年租金回报率变化： 4.8%—6%—2.8%（低于三年期国债 3.37% ）与天虹租约： 15 年年租金增长率： 2%现状：在售，分期或一次性付款楼层销售铺位个数 / 总铺位个数销售个数比率1/F未售----------2/F15/2117%3/F21/21110%4/F152/21172%5/F227/24393%资料来源：国土局网站销售公示。发展商保留 1 层高租金楼层，通过 1 层租金弥补回报率，可维持 4.8% 左右。现通过主力店提供回报，投资回报率2.8% ，低于三年期国债利率。销售状况不佳。销售率约占推出部分的47% 。此项目现仍返租，但已经不能作按揭。本报告是严格保密的。店中店销售模式2店中店销售模式下的价值链模型和利益传导模型：开发商投资者经营者消费者获取现金获取物业承租物业获取投资收益获取经营收益购买产品操作方式——发展商将商业划分为可经营的小铺位，然后按铺位出售给投资者或使用者，同时购买人必须同时签署物业使用协议，承诺服从商业的统一经营和管理约束。典型案例——赛格电子市场缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高价销售与提前消化之间的矛盾缓解了全部销售与持续经营的矛盾，但无法解决高...
