商业物业融资租赁业务模式介绍及案例说明预售房产直租业务*业务模式介绍一、业务模式简述该业务模式为兴业租赁购买供货商提供的处于预售状态的商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性资产），并将物业出租给物业运营商及供货商，租赁到期，采取供货商偿还租赁本金，退房解约形式的融资租赁业务。针对处于预售状态的期房进行该类交易目的在于在一个相对较短的期限内完成租赁业务，同时进行交易撤销和退房。该模式能够有效降低交易成本，但在风险的保障上由于兴业租赁尚未取得物业的完整产权，因此必须做到高收益、强担保、及较小违约可能。二、交易基本要素交易主体：供货商、关联运营商业务品种：直租租赁物：商业物业（商场、酒店、写字楼等经营性物业资产）金额：不超过物业市场价值的 50%期限：1-3 年综合成本：不低于 12%租金支付：租赁期内按季度支付租金，分批分次偿还租赁本金，回购物业。资金用途：合法、合规用途保证金：不低于融资额的 5%担保方式：实际控制人担保或关联企业担保，或其他资产抵质押。三、交易结构供货商1、物业买卖合同2、网签、备案登记、预告登记5、租赁到期或租赁未到期即偿还全部融资额6、买卖合同撤销，交易退兴业租赁*1四、操作步骤及流程① 供货商与兴业租赁就租赁标的物网签《商品房买卖合同》，约定兴业租赁以融资总额的金额，购买租赁标的物（商业物业），并办理预售登记和预告登记，取得登记回执，约定于租赁期结束前须取得租赁物的产权证书。供货商需向兴业租赁提供款项收取的收据。② 兴业租赁与承租人签署《融资租赁合同》，约定将上述全部面积整体出租给承租人，租赁期间按约定收取租金。同时一次性收取承租人一定比例的保证金，不计息，租赁合同全面有效履行结束后退还。③ 兴业租赁与回购人签署《回购协议》，约定：在租赁期间由回购人按原价无条件分次回购全部物业（无条件回购责任与租赁物的权属、技术、经济等因素无关）。④ 兴业租赁与担保人签署《保证协议》，对承租人的租赁义务及回购人的回购义务提供连带责任保证。⑤签署完毕上述合同及办理完毕相关手续后，支付约定价款。3、融资租赁合同4、支付租印花税 0.5%。兴业租赁以融资额为基数计算印花税 0.5%。兴业租赁以融资额为基数计算2、解约安排到期或到期刖作退房处理，则刖期预征的土地增值税、所得税均作退回或抵扣其他应缴税收处理。前期预征的营业税抵扣企业其他应缴营业税。合计增加税负按融资额计算的 1%。的印花税备注：以预...
