我国实施住房抵押贷款证券化的法律环境分析 [摘要] 在住房抵押贷款证券化的法律结构上存在许多独特的法律设计,如特设机构(SPV)的设立 贷款债权的转让 抵押贷 ､､款支撑债券的发行 信用提供的各种方式､(如超额担保)以及破产风险隔离,等等 本｡文将分析当前开展住房抵押贷款 证券化的法律环境,在借鉴国际经验的基础上,探讨如何利用法律变革推动住房抵押贷款证券化的进展｡ [关键词] 住房抵押贷款;证券化;法律环境;法律障碍 2025 年 12 月 15 日,我国首单个人住房抵押贷款证券化产品——“建元 2025-1 个人住房抵押贷款支持证券”正式进入全国银行间债券市场 这一由中国建设银行作为｡发起机构的试点成为开创国内住房抵押贷款证券化先河｡ 一 住房抵押贷款证券化概述､ 住房抵押贷款证券化,是指金融机构(主要是商业银行)把自己所持有的流动性较差 但具有未来现金收入的住房抵押贷款､汇合重组为抵押贷款群组,由证券机构以现金方式购入,经过担保或信用增级后以证券的形式出售给投资者的融资过程 这一过程｡将原先不易被出售给投资者 缺乏流动性但､能够产生可预见性现金流入的资产转换成可以在市场上流通的证券｡ 证券化的交易结构一般分为以下几个步骤: (1)商业银行(即发起人,也是原始权益人)确定证券化目标,并组建住宅抵押贷款资产池｡ (2)设立抵押贷款证券化的专门机构——特别目的载体(SPV:Special Purpose Vehicle),目的在于对证券化进行专门的操作 特设机构有公司形式｡(SPC)和信托形式(SPT)｡ (3)资产销售 发起人将所拥有的抵押｡贷款资产的未来现金收入的权益真实地销售给 SPV,目的是保持出售贷款资产的独立性,使原始权益人的风险与未来现金收入的风险隔离,SPV 只承担未来现金收入风险 这｡样就可以实现资产与发起人之间的所谓破产隔离,从而达到保护投资者的目的｡ (4)经过中介机构的信用评级,SPV 直接在资本市场发行证券 募集资金､,或者由 SPV信用担保,由其他机构组织发行,并将募集的资金用于购买被证券化的抵押贷款｡ (5)对资产的管理与资产收益的回收｡SPV 管理证券化所产生的现金流入量,按计划清偿证券的本息,偿还完毕时各种合同到期废止,全部过程结束｡ 从住房抵押贷款证券化的流程可见,证券化的过程涉及到《民商法》和《经济法》领域相当多的法律门类:《合同法》､《公司法》和《其他经济实体法》 《破产､法》 《信托法》 《银行法》 《担保､､､法》 《证券法》 《房地产法》 ...
