房屋抵押权实现中的权利冲突及解决 关键词: 房屋抵押权/权利冲突/解决 内容 提要: 现代 社会 中,为充分发挥物的效用,同一房屋上数个抵押权共存或者抵押权与其它权利共存的现象较为普遍。于是,抵押权在实现时,与其他权利的冲突也就不可避开。本文具体 分析 了房屋抵押权之间、房屋抵押权与房屋租赁权、建设工程价款优先受偿权及商品房预购人期待权之间的权利冲突 问题 ,并提出了相应的解决方案。 房屋抵押权实现中的权利冲突是指房屋抵押权实现过程中,房屋抵押权与在房屋上设定的其它权利之间所产生的冲突,即同一房屋上既存在抵押权又存在其它债权、物权、优先权等权利,而在该房屋价值有限的情况下,形成诸权利效力争先、相互冲突的 法律 现象。如何协调抵押权人与其它权利人之间的冲突,平衡各方当事人的利益对于房屋抵押权的实现及交易安全的保护具有重要作用。一、房屋抵押权之间的冲突及解决抵押权与抵押权之间冲突的表现实践中房屋抵押权之间的冲突通常表现为再抵押和重复抵押两种情形。再抵押也称余额抵押, 是指在同一房屋的部分价值上设定抵押权后,在其余价值上再设定其他抵押权,即各个抵押关系不重叠,所担保的债务金额总计起来不超过该房屋的总价值。重复抵押是指抵押人将同一房屋在设定抵押权后,又向其他抵押权人设定担保的行为。重复抵押致使同一房屋上有数个抵押权人,形成数个抵押关系,其担保债权的价值总额超过该房屋的价值。我国《担保法》肯定了再抵押的法律效力。《担保法》第 35 条第 2 款规定:“财产抵押后,该财产的价值大于所担保债权的余额部分,可以再次抵押,但不得超出其余额部分。”再抵押制度对于充分发挥物的价值,为民事主体的融资方便提供了制度安排。对于重复抵押的效力,国外主要立法例未有明确规定,但在 理论 上,多承认重复抵押的效力,主要理由是:重复抵押的制度安排符合意思自治原则,无论是出借人还是借用人在彼此知道重复抵押的情况下同意接受重复抵押的安排,签订重复抵押的合同,表明其同意承担重复抵押的风险。重复抵押制度为民事主体融资方便提供了制度安排。在现代市场 经济 中,融资方便往往对民事主体的生存和 进展 具有决定性的意义。法律的制度安排应在融资方面给民事主体提供最经济最方便的工具,而不应成为民事主体融资的桎梏。就实务层面而言,在市场经济发达国家,虽然当事人为融资提供了抵押,但真正依赖抵押权保障债权实现的微乎其微,抵押权在债权实现中主要起心理上的保障作用。在我国...
