物业设备全生命周期管理一、定义由物业办理入伙之日起，全面对物业内的设施、设备，进行有计划性的维护，维修，改造，更新直至报废的全过程管理，以获得设备寿命周期费用最经济、设备综合产能最高的理想目标。二、设备生命周期各个阶段1、运行维修管理阶段入场评估使用维护维修2、更换报废管理阶段改造—►更新—►-报废三、物业设备生命周期管理1、设备评估1.1 评估依据1.1.1 国务院《国有资产评估管理办法》1991.111.1.2 原国家国资局《国有资产评估管理办法实施细则》1992.7，《资产评估操作规范意见（执行）》1996.51.1.3 财政部《资产评估报告基本内容与格式的暂行规定》1999.3，《资产评估报告基本内容与格式的补充规定》1999.61.2 评估方法1.2.1 成本法的计算公式资产评估值=重置成本一实体性贬值一功能性贬值一经济性贬值1.2.2 重置成本的计算机器设备的重置成本包括购置或购建设备所发生的必要的、合理的直接成本费用、间接成本费用以及因资金占用所发生的资金成本设备的直接成本一般包括设备本体的重置成本、设备的运杂费、安装费、基础费及其他合理成本设备的间接成本一般包括管理费、设计费、工程监理费、保险费等1.2.3 实体性贬值的计算实体性贬值的计算方法包括观察法、使用年限法、修复费用法。1.2.3.1 观察法：通过观察或借助少量的检测工具对设备进行检查，根据经验对鉴定对象的状态、损耗程度做出判断可以采用德尔菲法、模糊综合判断法、专家会议法。1.2.3.2 使用年限法：若不考虑设备的残值 ap=Ll/L其中,ap 设备的实体性贬值率；L1 已使用寿命；L 总使用寿命若考虑设备的残值 ap=~L^°)其中，△设备的残值率设备的使用寿命可以用时间、使用次数以及行驶里程等表示。1.2.3.3 修复费用法：若设备所发生的实体性贬值是可以补偿的，则设备的实体性贬值就等于补偿实体性损耗所发生的费用。1.2.4 功能性贬值的计算设备的功能性贬值分为两种，一种反映为更新重置成本低于复原重置成本；另一种反映为新设备的运营费用低于老设备。1.2.4.1 当更新重置成本低于复原重置成本时功能性贬值=超额投资成本=复原重置成本一更新重置成本1.2.4.2 当新设备的运营费用低于老设备时功能性贬值=超额运营成本超额运营成本的计算步骤* 分析被评估机器设备的超额运营成本因素* 确定被评估设备的剩余使用寿命，计算每年的超额运营成本* 计算净超额运营成本* 计算超额运营成本的折现值2、使用2.1 设备使用前，工程部根据设备操作规...
