中国房地产开发商拿地的十六种模式1、 招、拍、挂 最规范的拿地方式：出让土地一方为国家，没有任何税费，拿地一方，可以支付的所有款项进入企业所得税和土地增值税成本，没有任何争议。 问题 1：土地闲置费问题。（国税函【2010】220 号、国税发【2009】31 号） 问题 2：契税问题。财税【2004】134 号、国税函【2009】603 号（一级开发情况下出现的问题） 问题 3：考虑拿地的主体问题；例如，签订土地转让框架协议的可以是母公司，如果是最后签订协议，一定是项目公司。否则，土地再转让到项目公司，税收问题很严重。 问题 4：返还的土地出让金问题。财税【2009】151 号、财税【2009】87 号文件。例如，某公司 5 亿元拍下了土地，政府又返还了 2 亿元土地出让金。 思考：如果是直接减免的土地出让金呢？是否需要计入应纳税所得额？ 问题 5：以地补路问题。江苏南京市关于土地增值税的问答，认为看似企业没有花钱就去的了土地，实际上支付的修路款就是去的土地的对价，因此可以进入成本。类似的，企业所得税认为也应该照此办理。(和税局沟通）2 、 不是招、拍、挂，创造招、拍、挂（操纵政府） 例如：某国有企业土地补缴土地出让金，变为开发用地后，准备将地转让给某开发企业。 第一步，国家将土地收储，支付给开发企业补偿费，营业税（国税发[1993]149 号文件、国税函【2008】277 号文件、国税函【2009】520 号文件）不征税，土地增值税（《条例》和财税【2006】21 号文件，不征税，企业所得税（国税函【2009】118 号文件，享受搬迁补偿纳税待遇） 第二步，国家二次招拍挂，承诺该企业拿到土地，支付给国有企业的拆迁补偿费在招拍挂中支付；此时，政府出让土地，没有任何税费。 第三步，如果该国有企业要房子，不要地，则地产企业保留分给国有企业的房子不卖，而是在将利润分走后，将企业股权留给国有企业来完成。 总结：该方法主要是为了在尽量节省税款的方式下，解决如何将土地从一个国有企业转移到另外一家。3、购买转让土地（项目）买方：直接按照支出款项作为成本费用，除了缴纳契税以外，没有其他涉税问题，最干净。卖方：涉及税收很高。第一，企业所得税；第二，营业税；第三，土地增值税，第四，涉及法律问题，第五，实质重于形式（国税函【2007】645 号）。注意问题： （一）卖地营业税的差额征收.1、差额征收营业税（财税【2003】16 号）2、如果是招拍挂拿下的土地，卖地时是否允许营业税差额征...
