翠屏国际广场商铺招商策略本方案的主要目的在于为中惠翠屏国际广场项目商业部分的招商提供支持，通过明确项目的商业定位与规划、业态经营布局、租金实现计划等环节，研判招商执行策略，为项目将来的高价值销售提供市场基础。项目商业价值分析区域：项目位于南京市江宁开发区的将军大道中部南航西门对面，邻近南航、英华学校和正德学院正门，项目依山且邻近绿化广场，自然环境良好交通：项目临快干道、紧邻公交站台，但除与上山道路——韩府路交叉外，本案没有重要的道路交叉节点，车速较快，滞留性较差社区环境：项目周边以中高端别墅和公寓大盘为主要开发形式，常住人口主要以部分入驻居民、学校、教师为主，调研显示公寓项目居住客群主要是中青年客户为主，居民素质相对较高，但这些项目入住率普遍不高（约 30％左右），同时项目虽然邻近学校，但与学生生活区有一定距离（步行约 10 分钟）商圈现状：项目周边三公里范围内，已形成比较典型的三大商业集中区域，分别是：托乐嘉商业区、佛城路商业区、同曦商业区；其中托乐嘉商业区距项目最近，是目前将军路沿线唯一集中性商业区，目前已引入 2.4 万、包括肯德基等连锁品牌商家在内的苏果购物广场，以及餐饮等各类配套性的商家，形㎡成面积约 5 万、主力店、独立商铺、街铺相结合的区域商业中心区的格局㎡商业环境：设在一定规模住宅小区内或周边，以提供社区便利消费、充实社区生活为主的住宅底商型商铺，是区域目前数量最多的商铺类型；其次，是由沿街商铺聚势形成的购物步行街，本区域商业街商铺多为单层挑高或一二层联租；目前除托乐嘉苏果购物广场外，购物中心席位型商铺和专业市场比较缺乏经营业态：区域商业业态以日常消费为主，超市、餐饮和网吧具有较大的比例，相对而言网吧规模较大，餐饮则呈现多种规模形态共存，而家居服务与休闲商业层次不高，业态品牌尤其是符合中高端需求的商业较少租金与经营状况：目前区域 1 层租金报价约 40～90，2 层及以上约 30～50，外街空置率约 30％，内街空置率约 60％，日常经营人流量不大项目形象定位形象定位——服务“资享生活圈”的人文商业体这里的“资享生活圈”指“懂得享乐生活、拥有资本的富豪或白领所形成的群体”，是小资型的富豪圈，项目着眼于服务中高端客户，打造群体型服务商业，从而形成汇集服务型中高端商业，建立品位生活特区的商圈形象人文商业是基于区位的人文特征，通过多种业态组合形成有机...
