商业地产估值方法及收益法的三种逻辑1、常见的三种估值方式2、收益法之收益乘数法3 收益法之直接资本化法4、收益法之现金流折现法作为房地产开发商业主、投资者、经纪人或其他相关参与者，一定要常备资产估值的知识，资产交易是否可行，是否有利可图，在一定程度上体现在资产估值上，准确可靠的资产估值能给投资决策提供重要的支撑。在对资产估值之前，我们通常需要明晰几个问题：资产基础信息1、资产的合法性以及权属关系资产的合法性和权属关系是估值的重要前提，没有合法性几乎就没有估值的必要，因为交易有很大的法律风险。2、资产的权利（使用权/所有权…）3 资产估值的目的（融资/投资/经营表现…）资产的权利和估值的目的影响估值用的是投资价值还是市场价值还是使用价值等。4、资产的类型（零售/写字楼/酒店/公寓…）资产的类型的不同会影响估值方法的选择。例如，酒店的估值通常不会使用比较法和成本法。5、资产估值的日期资产的价值会随着时间的不同而改变，因此需要明确具体的日期。一定要在估值之前理清以上问题,因为这些问题会在一定程度上影响估值的准确性和可靠性。一、常见的三种估值方法弄清楚以上的前提后，我们开始介绍目前市场中主要的三种估值方法：比较法、成本法、收益法。比较法比较法，通俗解释就是用标的资产来跟其他类似的资产进行比较，以类似的资产的成交价格作为对标，并对价格进行调整得出标的资产的估值。这背后的逻辑是，成熟老练的投资者不会愿意支付比其他类似资产成交价格更高的代价来购买标的资产。简单说就是，你要买的一套房 A，周边的房子 BCD 卖 1 块钱，你不会愿意付超过 1 块钱来买 A。基于这个逻辑，要想知道资产的估值，那么最重要的就是找到合适的"类似资产”。选择合适的“类似资产”的重要指标有以下 3 个:1、地理位置是否相近,越相近越好 2、建筑的物理特征是否相似,越相似越好，例如建筑风格、质量、年限、面积、功能3、成交时间是否临近，越临近越好，住宅类的通常选取 6-18 个月内，非住宅类通常选油■方噩驰辭豈首■■谢rLiL取 2-3 年内成交的。找到对标的"类似资产”之后，第二步就要对其价格的调整，因为类似不代表相同，要把“类似”通过参照调整系数的调整变成估计的"相同”。参照调整内容有很多，例如区位条件、交通条件、建筑风格、质量、年限、面积、功能等等，根据不同的资产类型选择不同的参照调整内容，并评估一个参照调整系数，然后将系数与参照的类似资产价格...
