物业服务合同纠纷案件抗辩意见分析 业主拒交物业费 这六种情况法官都不同意 近年，法院受理的物业服务合同纠纷案件数量较多，随着公民法律意识和证据意识的增强，在是否缴纳物业费及如何缴纳物业费的问题上，业主行使抗辩权的事由愈加繁多。但是看似都是依据物业服务合同提出的抗辩意见，有的业主最后得到了法院的支持，有的案件却以业主败诉收尾。那么在物业服务合同纠纷案件中，业主如何正当提出自己的抗辩意见呢?本文针对业主在物业服务合同中的主要抗辩意见分析如下： 1、 业主以非前期物业服务合同当事人为由抗辩 前期物业服务合同是在业主大会还未成立时，由建设单位和物业服务企业就物业的有关事项所达成的协议。合同的签订主体并非业主主要是因为小区在建设之初，面临着入住率低等现实情况，无法成立业主大会，不能行使选聘、管理等权利，所以由建设单位代为行使。 虽然业主并未加入前期物业服务合同的订立过程，非合同的签订主体，但是该合同的内容却是与业主的利益息息相关的，业主仍受合同效力的约束。这主要是由于在商品房买卖合同签订后，前期物业服务合同的规定已经包含于商品房买卖协议之中，建设单位所享有的物业服务之债权发生转移，业主取得了这一债权，因而享有前期物业合同中的权利、同时也要履行合同中的义务，所以可以说前期物业服务合同具有涉他性的特点。故非业主本人签订的前期物业服务合同的效力可以追及业主，所以业主的并非合同当事人不能成为抗辩理由。 2、 业主以未享受或者无需接受相关物业服务为由抗辩 根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》(以下简称物业服务纠纷司法解释)第 6 条规定：物业服务企业已经根据合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。业主提出物业服务提供方单方面强行中止服务，需向法院提交相应的证据加以证明。若无证据证明，仅以未享受服务进行抗辩，则无法得到法院支持。 3、业主以物业服务企业未尽到安全保障义务造成业主财产损失为由抗辩 业主需证明物业服务企业存在违反合同约定或者法律规定的安保义务的行为、这一行为给业主造成了财产损失、违约行为与财产损失之间存在因果关系。物业服务企业的安保义务源于法律相关规定和合同约定。法定的安保义务主要是在各地的物业管理条例中规定的物业服务企业对违反小区安全管理行为的制止义务以及防止小区内出现安全问题的协助义...
