大唐四期地块产品定位及建议沁搏房产2006 年 9 月 20 日目 录市场篇上海整体办公楼市场浦东办公楼市场项目篇项目概况板块分析交通分析整体 SWOT 分析重点个案介绍定位及建议篇产品定位建筑形态立面建议面积及价格定位客户定位市场篇一、上海整体办公楼市场1、2005-2006 一季度办公楼价格月度分析 价格最高点出现在 2005 年的 10 月，成交价格达到 17533 元/平方米，价格最低点出现在 2005年的 2 月，成交价格为 11008 元/平方米，相比最高点下降了 37.21 ％。 06 年 3 月，上海办公楼成交价格为 12667 元/平方米，与去年同期大致持平，，主要原因是没有新增高端项目，高端项目成交比重小，而同一时间价格较低的物业成交放量，从而拉低了总体的价格。月度价格受成交重心变化 走势跌宕起伏图 1-05 年 1 月～06 年 3 月上海写字楼价格走势图2.供给分析 从上海房地产交易中心的数据看，销售型办公楼在 04 年供应量就已达到 105.6 万平方米并，而 05 年的总体供应量更达到 146.9 万平方米，与 04 年相比增长 41.3 万平方米，年度增长率达到 39% 。 2005 年办公供应增长迅猛图 2-04-05 年度办公楼成交量分析从 2005 年月度供应量走势来看，上半年基本保持在 5-10 万平方米左右，下半年则大幅放量，月供应量均在 10 万平方米以上。而在年初、年中和年终的 1、6 、12 月更集中放量达到 20 万平方米。1、烂尾楼改造力度加强2、原有租赁型写字楼转型上市3、远郊城区写字楼集中上市月度供应保持平稳 下半年开始放量 图 3-上海市 2005 年销售型写字楼月度批准预售情况 3、需求分析 从上海房地产交易中心的数据看， 2005 年上海销售型办公楼的预售登记面积为 161.4 万平方米，比 04 年增长 6.5 ％。年成交总量略有上扬 图 4-上海市近 2 年销售型写字楼预售登记状况 销售型写字楼市场保持强势需求，一方面得益于办公楼租赁市场的持续走好，另一方面在 2005 年宏观调控之后，在住宅投资受限大幅受挫的状况下，销售型办公楼市场并未受政策影响，反而顺其自然的成为投资资金重要的渠道选择。 月度供应保持平稳 下半年开始放量 1、基本保持平稳态势2、基本保持在 10 万平方米以上3、12 月集中爆发图 5-上海市 2005 年销售型写字楼月度成交状况4、 供求对比分析 05 年上海市销售型办公楼全年供求比为 1 ： 1.10 ，整体表现为供略小于求状态，同比去...
