百锐的郭老师讲房地产的全面预算管理，听课的大多数是各房企财务专业的人员，大多听的云里雾里的，不知道老师在讲什么。我是做运营的，所以对老师讲的内容和示例心领神会、深以为然。 第一部分课程记录 1)全面预算管理是企业生存所必须要做的事情，重心是管理，是全公司的事情。尤其是制造业，是所有行业的先驱，他们对于存销比、库存的控制，就是对预算的控制。针对房地产企业，全面预算关注和体现的的，是论证企业战略目标实现的可能性、可行性和提示风险。所以老师也多次强调明确的企业战略是推行全面预算的前提。全面预算不是目的，而是实现企业战略的手段。在精细化管理的今日，全面预算是企业进展避开“暗礁”的关键。 2)对企业战略的通俗理解，就是企业现在的现金和对未来预期更多的现金。基于现金和更多的现金这类经济活动的预算，就是房地产的全面预算。一般来说，衡量项目是否赚钱的指标不能仅仅是利润率，还要考量内部收益率、股东净资产收益率等等，最最重要的，是控制好现金流，绝对保证现金流的安全。 3)全面预算的核心是投资预算和筹资预算。投资预算解决将来要做什么——现在能做什么——预算的内容（irr 不低于 15%，roe 不低于 8%）——详细预算和实施控制； 筹资预算解决钱从哪里来，指标是资金成本低（低于 12%），期限匹配，防断裂。 4)从业务链的角度看全面预算，展现了对企业进展非常重要的四个维度未来规划（战略视野）、理性决策（资源配置）、运营效率（执行控制）、结果评价（绩效管理）。 5)实行全面预算管理，不是被动适应管理，而是通过全面预算主动改进工作，把更多的资源投放到增值作业中，提升必要非增值作业的实施效果，全面消除非必要非增值作业。通过全面预算管理，企业更加要注意有息债务率与同业水平的比较，确定自己的安全边际，才能更有价值、更安全。 6)在确定公司战略和预算的时候，必须坚持超越去年的业绩，因为不进则退。前进的脚步要以同业水平为参照，而不能局限于自身水平。所以房企要想跟上行业进展的脚步，必须有大量高水平职业经理人的加入。 7)在集团公司向子公司下达目标值时，可以从 3 个方面考虑 1、息税前利润+自由现金流； 2、沉淀资产确认与剥离； 3、资产计价时点和价值问题。 8)通过全面预算管理，企业可以有效摆脱对经济周期的依赖，对于房地产企业尤其重要。 9)筹资预算筹资渠道可以是内源筹资、债务筹资和股权筹资，筹资策划时优先考虑债务筹资，最不利情况才...
