商品房预售认购书的法律效力 楼中购房定金纠纷一直高居众多投诉之榜首而该纠纷产生的最主要原因就是在签约购房合同之前要签一份认购书并交纳数额不菲的定金如买受人不能在人限制的限内与其签约购房合同那么人有权没收定金。笔者就该认购书的法律效力及其存在意义在此作一番讨。 第一笔者以为认购书是一种双方在平等自愿的根底上签约的预约合同具有法律效力其存在也符合我国现有法律规定。 根据民法理合同可分为本约和预约。预约是指当事人双方约定将来订立一定合同的合同将来应当订立的合同称为" 本约" 而约定订立本约的合同称为" 预约" 。在预约中本合同在预约成立时尚未成立预约合同的成立和生效仅仅只是使当事人负有将来要订立本合同的义务。两者之间具有不同的性质和法律效力不能混淆。预约合同当事人的义务是订立本合同所以当事人一方只能恳求对方订立合同而不能依预约的本合同内容恳求对方履行。 认购书的成立与生效只是对当事人在可预见的限内有签约购房合同的义务其" 本认购书签约之日起内正式签约" 只是预售人向买受人发出了在十天内其有签订购房合同的义务而不是向买受人发出签订购房合同的要约。约定在一定时内有签约购房合同的义务只是对一个后启签约行为来时要有签约意图的约束而不是对将来要签约的内容进展先肯定。因此笔者认为认购书其实是一份预售人向买受人发出的订立本合同的预约属于债权合同适用一般合同法的规那么。简单地说某人签约了认购书只要其在规定的限内根据认购书的条款去和预售人洽谈购置的详细事宜即可认为买受人已经履行了义务至于是否洽谈成功并签订合同那么是另一新的合同事宜了。 另有观点认为预约是一种附限的民事法律行为。所谓附限的民事法律行为是指当事人在法律行为中规定一定的限把限的到来作为法律行为生效和失效的根据。从外表上看" 本认购书签约之日起内正式签约" 这似乎约定了一段合同正式生效的时间。但实际上并不以然。因为在附限合同中合同已经成立只是因为当事人在合同里约定了在一定时在该限到来后合同才生效。但在认购书签约之时当事人之间根本没有成立正式的购房合同关系故也就无所谓附限的合同了。 其实在现实生活中类似认购书的预约合同是常常化的如签订广告合同时需要预约广告版面、想业务的那么需要预约、读者预约借阅热门图书、预约专家看病、商人在洽谈之前的预约面谈等等其法律性质其实与认购书是一样的都是为后一个正式合同的预先约定。只不过一般的预约由于涉及标的数...
