优化城市市属直管公房经营管理调研报告与城市管线工程建设管理的探究性思考 优化城市市属直管公房经营管理调研报告 城市直管公房作为计划经济时代的产物，历年来受拆迁、出售、置换等影响，体量逐步萎缩，现存管房面积减少，房屋点多分散，建筑年代久远，配套设施落后。国家层面政策支撑缺失，各城市直管公房管理缺乏上位法规、规章指导，对公房管理的重视程度不够，导致公房帐实不符、产权纠纷、资产流失，甚至发生重大典型案件。本文重点讨论城市市属直管公房的经营管理现状和存在问题，分析难点及成因，提出探究创新直管公房管理机制、多维度法律规范直管公房管理途径。 一、城市市属直管公房管理模式及现状 城市直管公房作为计划经济时代的国有房产，一般多由城市各级房管部门直接经营管理。目前很多城市采纳“两级政府三级管理”模式，将各区房产公司管理的管房基数清册内民用住宅、区属单位承租的非住宅划转给区人民政府，形成市属和区属两类直管公房，公房根据房屋使用性质分为党政群机关用房、工商企事业用房及民用住宅三类，执行不同的租金标准，其中民用住宅超过 57%。 市级房管部门普遍实行委托经营方式，根据“属地就近”原则，将市属直管公房委托各区房产公司管理。基于市属直管公房民用及工商企事业类房屋占大多数，一段时期以来，受历年来公房拆迁、出售、企业置换等影响，公房体量逐步萎缩，管房面积日益减少，现存房屋点多分散建筑年代久远，配套设施落后；同时，国家层面政策支撑缺失，各城市直管公房管理缺乏上位法规、规章指导，对公房管理的重视程度不够，管理力量逐渐弱化。由于直管公房的特别性及随身附着的历史遗留问题导致公房资产运营管理在收益分配、权属管理、日常监管、处置收入管理使用、财务核算和政策执行等方面出现了一些突出问题。 二、市属直管公房管理存在的主要问题 （一）产权与使用权“分离”，产权人对直管公房缺乏有效控制手段,直管公房收益旁落。 直管公房的福利性常使直管公房产权和使用权“两权分离”，公房租赁、处置、使用权转让等行为受《物权法》、《合同法》的约束力较低，产权人维护租金收益缺乏有效保障。目前转租收入与承租人跟产权人签订的协议租金存在较大转租利润，且对转租租金收益分配缺少明确比例要求，导致转租收入大部分由承租人猎取；另一方面部分承租户借口经营状况不佳、不能房改或征收补偿要求未予满足等理由拒交租金，而工商企事业及民用房屋对拖欠租金缺乏有力催缴途...
