一、案例背景工聚中心广场项目，总建筑面积 万方，由、、 三块地共计 栋建筑 组成，其中，住宅 万平米、公寓 万平米、地上商业 万平米、地下商业 万平米，其余为地下车库和物管用房。该项目已规划定稿、产品基本定型，施工已经开始，开发商前期找了两家咨询 公司，但皆是短期服务后就结束了。几次沟通中，开发商的困惑主要有：对现在的规划方案没有底，不知能否行得通？对区域市场缺乏信心，工程进展缓慢；项目商业体量超出周边主要竞争对手项目体量，不知道怎么做才能成功去 化？在目前市场大势不好的情况下进入市场，担心未来市场有新的变数而举棋 不定；单纯把项目作为一个普通的商业项目。二、小城镇产业园区商业项目开发面临的几大困难、开发思维传统：这是大多数非成熟开发商基本都会出现的一个问题，喜爱用 彳他们熟悉的住宅思维和底商思维等来规划和定位产业园区的商业综合体项目， 个别进步一点的则将其定位为城市商业综合体，也知道这是一个在产业园区的 项目，更多谈的是区域市场，少有能跳出本地市场和商业范畴来进行思考的。 地产界常讲的〃地段、地段还是地段”的观点，将人们的关注点引向了要在好 地段拿地的方向上，而笔者认为，这句话也提醒了我们要关注项目所在的竞争 环境，只有看清本土市场环境和其他区域同类项目的竞争规律等，我们才能找 准项目的营销要穴和制定有效的策略，推动项目走向成功。下面让我们看看工聚中心广场项目的面临的挑战和问题有：、周边竞争()本项目为小城镇工业新城边缘区域商住项目，非城市主流地段，人气较弱;小城镇产业区商业综合体案例的思考()城市人基数小，同类项目每年的去化量有限，各项目的开发周期和销售 周期时间较长，对开发商的资金运作和销售能力要求较高；()项目 公里范围内商业、住宅等项目较多且相互距离不远，造成短距离 的竞争激烈；()各临近项目的商业体量都比较大，盒子型商业、步行街和底商等形式皆有 出现，其业态大同小异，造成餐饮、服饰、休闲娱乐三大业态扎堆；高层商业 去化很不理想，二楼以上很难去化，其租赁也有较大困难；()各项目的交房速度较慢，业主入伙速度慢导致区域内的新居民比例较低， 短时间内难以带来更多人和消费劲；项目周边的消费购物能力 年内基本 维持不变；、项目本身()本项目商业体量略高于住宅，计容商业面积达到 万方之多，超过周边 的恒学商业中心、无限空间等项目，后期销售和招商压力较大；()部分楼商业的销售有一定...
