物业服务成本得构成及占比 转载自物业 CFO 沙龙根据国家进展与改革委员会/建设部/发改价格[2025]1864 号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润。实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金。根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用。但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)根据这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊。可喜得就是,国家进展改革委、建设部 2025 年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本。该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成。下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考。(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金。2、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用18%-22%就是指物业管理区域内共用部位共用设施设备得日常维修养护费用。不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出得维修费、应由住宅专项维修资金支出得维修与更新、改造费用、物业公司承担得公共区域能耗费用等。3、绿化养护费3%-4%就是指管理、养护绿化所需得绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付得种苗种植费与前期维护费。4、清洁卫生费12%-16%就是指保洁外包费用、购置保洁工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、管道疏通费、清洁用料费等。5...
