物业服务成本得构成及占比 转载自物业 CFO 沙龙根据国家进展与改革委员会/建设部/发改价格[2025]1864 号《物业服务收费管理办法》:实行物业服务费用包干制得,物业服务费用得构成包括物业服务成本、法定税费与物业管理企业得利润
实行物业服务费用酬金制得,预收得物业服务资金包括物业服务支出与物业管理企业得酬金
根据该文件,物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员得工资、社会保险与按规定提取得福利费等;2、物业共用部位、共用设施设备得日常运行、维护费用;3、物业管理区域清洁卫生费用;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、办公费用;7、物业管理企业固定资产折旧;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意得其它费用
但就是,这份文件有个非常严重得缺陷:漏掉了管理公司得成本分摊(即管理费分摊)根据这个文件得理解,管理费分摊就是用物业公司利润或者酬金来承担,但就是这样会导致物业公司利润与酬金显得很高,业主又会有很大意见,而且从道理上说不通,利润与酬金应当就是物业公司得纯利润来源,不应该还要用来支付管理费分摊
可喜得就是,国家进展改革委、建设部 2025 年发布得《物业服务定价成本监审办法(试行)》则更为科学,将管理费分摊涵盖进入了物业服务成本
该文件第七条:物业服务定价成本由人员费用、物业共用部位共用设施设备日常运行与维护费用、绿化养护费用、清洁卫生费用、秩序维护费用、物业共用部位共用设施设备及公众责任保险费用、办公费用、管理费分摊、固定资产折旧以及经业主同意得其它费用组成
下面我们来瞧瞧各种费用构成得实务中占总成本比大概区间,仅供参考
(以住宅物业为例,假设保洁为外包)1、人员费用50%-55%就是指小区管理服务人员工资、福利、奖金、工会经费、职工教育经费、社保、公积金
2、物业共用部位共用设施设备日常运
