香港房地产金融市场开展特点与启示22 年 11 月 5 日至 12 日，由中国建设银行总行房地产金融业务部孙冰峰 副总经理带队，建设银行总行和局部分行房地产金融业务部的有关负责人和业务 骨干以及总行人力资源部人员共 30 人在香港进行了房地产金融业务培训。培训 的主要目的是通过了解香港住房按揭市场情况及按揭业务运作，吸取香港房地产 与房地产金融市场开展的经验教训，引进香港银行业的经营管理理念，学习和借 鉴有益的业务运作方式、操作流程、产品品种以及有关制度体系，以不断标准中 国建设银行房地产金融业务运作，加快产品创新步伐，提高市场营销能力，促进 业务的持续稳定健康开展。一、香港房地产金融市场的开展与特点1. 1 香港房地产市场现状1. 房地产价格持续大幅下跌，“负资产借款人大量增加自 1998 年亚洲金融风暴以后，香港房地产价格一路暴跌，截至目前已经平 均下降了 6 成半左右，而且房地产市场仍未摆脱低迷和萧条，没有止跌上升的迹 象。由于香港居民实行购房形式的置业与投资意识非常强，购房支出在香港居民 的消费和投资支出中占有相当高的比例，因此，这次香港房价下跌持续时间之久、 下跌幅度之大，给香港经济金融开展和社会稳定带来了很大的不利影响。“负资产一词的流行以及由此引发的一系列问题就是一个典型的例证。住 房按揭是香港居民购置住房的主要手段，银行按揭贷款成数一般不超过房价的 7 成，但是由于房价的大幅暴跌，许多按揭借款人所购房屋的市价目前已远不及其 按揭贷款的未归还余额，成为“负资产 人士。根据香港金融管理局公布负资产 住宅按揭贷款的最新调查（28 家认可机构提供的资料）：截至 22 年 9 月底，负 资产住宅贷款总宗数70112 笔；未归还总额 1180 亿港元，占按揭贷款未偿总额 的比例达 22%;按揭成数已达 128% （如以原按揭成数为七成计算，再假设近几 年已还一本钱金，则说明房价下跌了 68%）;平均利率大幅下调，为最优惠利率 减 0. 76 厘（以前高于最优惠利率）。“负资产 人士和负资产按揭贷款的大量存 在，不仅影响了社会和经济稳定，也大大增加了银行按揭业务的风险。针对上述形势，香港政府推出了包括停售公屋（指廉租住房，见后描述）抑制 房价下跌等一系列措施，香港金融管理局也放宽了利率限制（由原“最优惠利率 十利差 变为“最优惠利率-2. 5% ）,并鼓舞新按揭产品的创新。银行纷纷下 调利率，推出加按、140%超按、Mor...
