第1页共2页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制2022年房产合同纠纷律师近年来，随着二手房交易的日趋频繁，房屋中介机构以房屋买受人与出卖人私下达成交易或另行托付他人居间（即所谓的“跳中介”）为由，要求对方担当违约责任的案件时有发生。在司法实践中，各法院对此类中介服务合同商定条款的效力、“跳中介”行为是否构成违约、责任如何担当等的认定存在肯定的差异。我们认为，此类纠纷的处理应当遵循诚恳信用、公平爱护的原则，既要维护房屋交易双方的合法权益，也要促进房屋中介市场有序进展。1、关于商定条款的效力。目前，中介服务合同中普遍存在着“跳中介”要担当违约责任的合同条款。我们认为此类条款假如是中介机构为了爱护自身合法权益，在供应肯定中介服务后，防止当事人利用已获得的服务进行私下交易的背信行为，则不宜简洁地一概认为是免除自身责任、加重对方责任、排解对方主要权利的格式条款而认定无效。2、关于“跳中介”行为是否构成违约的认定。包括“跳中介”构成违第2页共2页本文格式为Word版下载后可任意编辑和复制约等条款在内的中介服务合同签订后，当事人事后没有通过该中介机构达成购房协议，是否构成违约，一般应结合房屋出卖人的托付状况（如：中介机构是否独家代理）、当事人是否存在私下交易、房屋成交价格等方面的事实综合进行推断，而不能仅以买卖双方达成购房协议即认定当事人存在“跳中介”违约行为。3、关于违约金的调整。中介服务合同往往商定，假如发生“跳中介”行为买受人或出卖人即要向中介机构担当肯定数额的违约金。审批实践中，对此类合同商定的违约金是否过高，法院能否主动审查，存在肯定的争议。我们认为，违约金的调整属权利阻却事由的抗辩，法院不宜主动干预。一般状况下，在当事人提出恳求调整违约金的主见后，法院方可予以审查。对于当事人仅以不构成违约进行抗辩的，法院可以通过适当的方式予以释明，以明确当事人在法院认定其违约时，是否行使调整违约金的权利。违约金调整的详细标准，应结合中介机构已供应服务的内容，当事人的过错程度以及获利状况等综合因素，依据公正原则和诚恳信用原则予以衡量，并作出裁决。
