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准确把握商品房屋租赁合同效力的要领VIP免费

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Word文档准确把握商品房屋租赁合同效力的要领1、出租的房屋必需已通过工程质量验收。由于出租人将开发的商品房屋或者购买的商品房屋作为投资,盼望尽快猎取回报理所当然。因此,在实践中,由于开发商或购房人急于收回投资或猎取回报,又由于商品房屋的承租人承租房屋用于经营目的,对承租的房屋也盼望按自己的意图进行装修,因此,市场中有的当事人将出租房屋的交付期限提前,甚至房屋没有竣工就签订租赁合同,这些租赁合同或租赁行为的效力均值得争论。2、实施房屋预租行为,须符合地方政府的有关规定。在商品房屋租赁期限提前的市场客观要求作用下,在实践中消失商品房屋预租行为,并且已引起争议形成诉讼。预租是类似于房屋预售而设定的房屋使用权的期盼权益,其合法权的把握首先看工程主体结构是否通过质量验收。按国《城市房地产管理法》第54条的规定:“住宅用房的租赁,应当执行国家和房屋所在城市人民政府规定的租赁政策”。如地方政府有房屋预租规定,应符合其规定。3、用于生产、经营的房屋租赁合同当事人有详细商定的,应从其商定。1Word文档商品房屋租赁用途有用于居住和生产、经营活动的区分,政府对其的管制也有所区分。例如,我国《城市房地产管理法》第54条规定:“租用房屋从事生产、经营活动的,由租赁双方协协商定租金和其他租赁条款”。据此,从约原则就是把握商品房屋租赁合同有关条款合法性的基本原则。例如,我国法律并未把房屋租赁登记作为合同的生效条件,但假如当事人把登记作为生效条件的,人民法院应从其商定。4、对新的租赁模式的合同效力,应以是否违反法律、法规的强制性规定为评判依据。由于商品房屋租赁市场的新状况、新的需求关系,当事人在市场运作中,依据意思自治原则不断在创设新的合同模式和新的合同关系。这些市场实际运作模式,或许和现有的模式有很大的区分,对现有法律规定有突破,或者与现有思维模式不尽相同,但只要对搞活市场经济有利,对进展房地产开发经营有利,就应予以鼓舞。所以,对因此引起的争议和诉讼,则应以详细的合同关系或合同条款是否违反国家法律、国务院法规的强制性规定作为评判标准和依据,只要不违反强制性规定就应确认其合法性。2

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