社区商业地产模式升级社区商业地产模式升级 2025 年中国城镇化率接近 54%，根据发达国家城市化水平在75%左右计算，未来二十年，按每年 1%估算，每年将有 1000 万人口进入城市。大量的购物中心在未来 3～5 年将严重趋于同质化，国内的社区商业无疑是一块诱人的“大蛋糕”，正日益成为业界的“必争之地”。 一方面，传统零售商依赖的大卖场业态潜力已经透支。不断上涨的房租成本和人力成本成为企业的沉重负担；倚重通道费用的盈利模式几乎走到了尽头。 另一方面，国务院在 2025 年 8 月 7 日出台的《关于深化流通体制改革加快流通产业进展的意见》中提及要制定完善社区商业网点配置。其中，新建社区商业和综合服务设施面积占社区总建筑面积的比例不得低于 10%。 因此，社区商业以贴近社区，便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业成为业内焦点。对比层出不穷的城市综合体和大型商贸物流批发市场，社区商业具有投资小、见效快的特点。因此，不少中小零售商开始转型做社区商业。 越来越大的社区商业貌似一种必定。从早期居住区的小卖部，到以住宅项目一层和二层为依托的商铺，再到各种特色的商业街，社区商业已经进入换代阶段，商业模式也急需升级。 业态组合突出“便民性” 社区商业根据服务的规模分类，可分为便利级、邻里级和社区级三种： 社区商业提供的服务一般交通时间 15 分钟内可到。即居民出家门步行 5 分钟可以到达便利店，步行 10 分钟可到达超市和餐饮店，步行 15 分钟可到达社区购物中心。 从国外社区商业进展的成熟经验及目前城市进展进程的趋势来看，社区商业应该是一种以社区范围内居民为服务对象的，以便民、利民，满足和促进居民综合消费为目标的属地型商业。在国外社区商业占到 60%左右的比例，可以看出，社区商业是城市商业中一个重要的组成部分。 而社区商业之所以能成为传统零售业的“蓝海”，关键在于它回归了最本质的消费需求，特别是消费的便利性是中心商圈无法比拟的。社区商业提供的服务主要是社区居民日常生活服务的需要，这些服务具有综合性和便利性的特点，是适合日常生活需求的。由于各种经营主体之间的亲和力是不同的，一些经营项目的商店组成群体有助于加强吸引力，另一些经营项目的商店需要相互避开。商店之间的位置关系受承租政策决定。 切好社区商业“小蛋糕” 虽然社区商业面临着巨大的升级和变革，但目前国内的社区商业普遍还带有浓厚的住宅底商的特点，不是...
