上海某大厦可行性研究报告

一、 项目背景1、项目名称：**大厦——上海市虹口足球场综合交通枢纽配套工程2、开发商上海**置业有限公司，注册资金 1500 万元人民币，住所为**路**；该公司为“三九进展”（600614）集团公司的内部合资公司，有四家股东单位。3、项目所在地上海市虹口区**路**，****号4、总体规划虹口足球场交通枢纽配套项目总体规划 32 万平方米，**北侧为上海长峰集团开发建设的 14 万平方米的双塔五星级酒店和 12 万平方米的 shopping mall，**南侧为上海**置业有限公司开发建设的**大厦，计 52126.8 平方米。该段**建成后为四川北路商业街的延伸（路名更名为四川北路）。5、项目规划**大厦由 2 幢 28 层塔楼和 2 层裙房组成，具体为：东楼：地下 2 层为物业管理用房、与地铁口连通，地下 1 层为商业及设备用房，地上 1~2 层为商业用房，3 层为会所，4 层~28 层为大开间办公用房；西楼：地下 1 层为机动车库，地上 1~2 层为商业用房，3 层为会所，4 层~28 层为小开间办公用房；裙房：地上 1~2 层为商业用房，连接两塔楼。总地上建筑面积为 52126.8 平方米（初步设计批复为 50870 平方米），办公用房42898 平方米、商业用房 6507 平方米、会所 1465 平方米（实际设计均有所扩大）。6、项目目前进展手续情况：上海**置业有限公司已经取得了**大厦的初步设计批复、《建设用地规划许可证》（东楼部分）、《关于**路**地块综合开发项目的批复》、《建筑工程施工许可证》，土地证在动迁结束后以邀请招标的形式获得；动迁进展：目前在基地里面有 28 户居民，动迁工作仍在正常开展工程进展：东楼结构封顶，裙房平整土地，西楼未开工（有动迁居民未搬）7、合作方式由于该项目目前缺土地证，开发商投入 16000 万元后没有后续资金，希望合作伙伴出资继续开发，以吸引新股东进入的方式合作，但新股东最多可持有 50%股权。二、 市场分析1、虹口区概况虹口区位于上海市中心城区东北部，东与杨浦区相邻，西与闸北区毗连，南至黄浦江、苏州河，与浦东新区、黄浦区隔江相望，北与宝山区接壤。面积 23.5 平方公里，下辖乍浦路、嘉兴路、欧阳路、四川北路、新港路、广中路、提篮桥、曲阳路、凉城新村 9 街道和江湾镇，至 2025 年底，户籍人口约 79.1 万。虹口，因虹口港而得名，地域成陆约在公元 6 至 8 世纪。原分属上海、宝山两县；解放后，又被划分为虹口区、北四川路区、提篮桥区；直至 1984 年 9...