商业地产销售反租回报案例分析（***合作方式分析）一、背景：项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性，加上沿南油大道临街有 260多米的长度，可谓商机无限。***目前在深圳有三家分店，其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店，对外展示性比较差。 ***的进展迅速，需要在南山开店扩展市场，目前南山在售的商场中，只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适，因此***对本项目也表现出比较大的兴趣。二、***租用方式商场正常销售，然后将商场部分整体出租给***，由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。进展商则根据每年 8%的回报率向业主返还一定金额。三、制定经济分析假设条件的原则1、与***签定的租期时间不超过 10 年。2、给***租金的最终结果就是要保证进展商能得到纯销售额。四、制定经济分析的假设条件（注：由于商场两层面积确定，此经济分析根据商场两层面积为 7000㎡计算。）1、假设商场两层全部公开发售，并且达到 100%的销售率。五、租金试算1、计算方法说明：根据制定假设条件的原则及两个假设条件，不论给***的租金以及售价如何，一定要保证进展商的纯收益，由此得出以下的公式：实际销售总金额-回报客户的金额+***租金-不可预见费=纯销售额其中：实际销售总金额是商场在实现 100%销售的情况下获得的收益，包括各种费用。回报客户的金额是进展商每年根据 8%的出租回报率在租期内付出的总金额；***租金是租期内进展商从***得到的总收益；不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出；纯销售额是在进展商自行销售，不考虑任何合作模式，并实现 100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为：销售均价×7000－销售均价×7000×8%×租期＋月租金×7000×12×租期－销售均价×7000×3%＝已知均价×7000（其中销售均价和租金为未知，其他条件为已知。）2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格（具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分）一层二层销售均价2.4 万元/㎡1.2 万元/㎡整体均价1.8 万元/㎡ 此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明 根据***租期为 8 年、10 年分别计算相应的租金及销售均价；不可预见费根据 8 年 2.5%、10 年 3%计算。 前三年的租金保持不变，从第四年开始，建议根据每年 12%递增，具体递增多少还需与***协商确定。 租金从第四年开始递增的原因：前三年利用比较低的租金吸引***经营，凭借***的品牌效应与号召力，三年经营下来，...
