商品房按揭贷款与资金的时间价值

技术经济学案例 案例一 商品房按揭贷款与资金的时间价值 对于住房贷款者，首付款项是越少越好呢？还是还款期是长一些好还是短一些好呢？为此我们需要考虑资金的时间价值。一、正确认识贷款购房中的“杠杆作用”在现代社会，经济头脑比较敏锐的购房者即便有足够的资金，也会选择贷款购房的方式。从购房投资角度考虑，贷款是很重要的一种投资工具，这在经济学上被称为“杠杆作用”。例如某人购入单价 5000 元／平方米、建筑面积为100 平方米的住房，拟在投资收益率达到 30%时出售。假如购房总价 50 万元均为自有资金支付，那么要达到升值 30%需要该住房出售单价达到 6500 元，这其中的难度是很大的；假如该人将 50 万元自有资金作为 50%首付款购买两套住房，不足部分以贷款 50 万元补足，那么这两套住房只要单价上升 15%，达到 5750元，则两套住房总价为 5750×100×2=115 万元，归还 50 万元贷款后净得 65 万元，和 50 万元自有资金相比，投资收益率也达到 30%。但是，单价从 5000 元上升为 5750 元比上升为 6500 元容易得多，也快得多。 以上没有考虑贷款利息，即便考虑贷款的资金成本，借助贷款也是事半功倍的投资捷径，这就是所谓的“杠杆作用”，借助贷款的比例越高，杠杆作用越明显。当然，需要提醒注意的是假如房价下跌，杠杆作用同样生效，损失也会增加。二、贷款本金偿还的计算资金是具有时间价值的，按中国人民银行现行规定，个人住房贷款的偿还方式有两种：（1）等额偿还法；（2）等额本金法。两种还贷方式的区别：1、计算方法不同。等额还款法。即借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。等额本金法。即借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，2、两种方法支付的利息总额不一样。在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，“本金还款法”的利息总额要少于“本息还款法”；3、还款前几年的利息、本金比例不一样。“等额本息还款法”前几年还款总额中利息占的比例较大(有时高达 90%左右)，“等额本金还款法”的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占 50%左右。4、还款前后期的压力不一样。因为“本息还款法”每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；“本金还款法”每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。贷款时商业银行一般推举等额偿还法。因为这种方式计算...