沈阳**大厦项目投资估算书一、 项目概况本案位于辽宁省沈阳市沈河区电器家电一条街----文翠路**号南侧，近天坛一街十字路口，距南塔中国鞋城、东北日杂市场几百米，周边锦绣江南、天河花园、世纪天坛家园、等高尚住宅小区，沈阳市**幼儿师范学校、中国科学院金属讨论所、建设银行等单位，金思羽电器商行、美菱小家电、三星电器、鹏发电器、金亿来电器、华光照明、浩天商贸等几十家家电、电器为主的商行。属于沈阳太原街、中街、五爱市场、南塔中国鞋城 4 个最聚人气的商业中心之一的南塔鞋城核心商圈内。容积率目前 3.6，可争取至少到 4.2，可能达到 4.5。共 5985㎡土地，约 8.98 亩。用地性质为工业用地。现状有地上 15 层，共21785.7㎡已结顶写字楼及 2 层地下室。根据地块现状及形状，临街尚余东西长 60——70m 南北进深 50——60m 的空地,可建地下 2 层、地上 3 层的商铺。估计开发及销售周期为 3 年。分期滚动开发。项目过桥资金为7000 万元。二、 规划建议 根据当地房地产市场分析及以上假设和估算依据初步规划如下：1. 地块北端地上 15 层小高层改为精装修酒店式公寓：21700㎡/50㎡/套=434 套。2. 地块北端地下 2 层中：地下第 1 层为服务设施，地下第 2 层为停车场。3. 地块南端地上建 2 层临街商铺，各退让红线间距为：5m，楼间距18m,局部与北楼 1—3 层相连，内部道路 6m。南端建地上 2 层临街商铺，地下建 2 层地下室，地上 1、2 层、地下 1、2 层每层面积为：50*40=2000㎡。地下 1 层、地上 1—2 层为商场，地下 2 层为车库。4. 地块南端地下 1 层，地上 2 层临街商铺每层高：5m。5. 地下停车场可停车约 70 辆。6. 根据以上规划，各类建筑面积为：酒店式公寓单间面积：50㎡酒店式公寓可销售总面积：21700㎡酒店式公寓总套数：434 套。北楼酒店式公寓地下：1452*2=2904㎡，地下第 1 层为辅助用房，地下第 2 层可停车 50 辆。商铺每层面积：2000㎡商铺为 3 层，总销售面积：6000㎡，其中可分割产权面积 4000㎡，以租代售面积 2000㎡。以上总建筑面积合计：21785+8000+1452*2(北楼地下)=32689㎡实际容积率：4.3。三、销售收入：酒店式公寓单价：16000/㎡。酒店式公寓可销售总价：34720 万元。酒店式公寓每间总价：80 万元。北楼酒店式公寓地下停车位：50 辆*8 万元/个。=400 万元。南楼商铺地上 1、2 层单价：3 万元/㎡。南楼商铺地下 1 层单价...
