浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施浅析一般房地产项目开发各阶段关键节点及控制措施 【摘 要】在房地产项目开发过程中，严格根据规定的业务流程控制关键节点，进行过程管理和控制，是确保房地产项目开发实现预期收益的关键。 【关键词】房地产项目；建设；销售；服务；控制措施 一、重点关注项目开发阶段和关键节点 1、从影响项目开发成败角度考虑，一般根据“3/70”原则，重点关注业务流程中的其中三个阶段。一是投资决策，该阶段对项目开发成败影响占到 70%；二是产品定位，该阶段对项目开发成败影响占到剩余部分的 70%，即对项目总体开发成败影响占到 21%；三是营销，该阶段对项目开发成败影响占到最后剩余部分的 70%，即对项目总体开发成败影响占到 6.3%。 2、从全面预算及计划管理角度考虑，一般集团公司层级主要控制业务流程过程中的 15 个关键开发节点。依次为取得国有土地使用权证、产品定位报告、规划方案批复、施工图设计、签订施工总承包合同、取得建设工程施工许可证、工程开工、营销中心及展示区开放、取得预售许可证、开盘、完成 65%的销售金额、完成 95%的销售金额、取得竣工验收备案证、竣工结算、交房。 二、项目开发各阶段主要管理及控制措施 房地产公司在猎取项目后，开发过程中的成本控制、计划管理、投资收益等必须以项目可行性讨论报告为依据，做到不突破，坚持不越线。包括限额设计、责任成本、开发周期、回款时间等均应按可行性讨论报告进行考核，可研报告是公司项目开发的控制性文件。 1、投资决策阶段 （1）仔细编制项目可研报告。 公司在项目前期调研阶段，根据调研进展及深度，将可研分为“土地版”、“启动版”、“方案版”、“执行版”和“调整版”等五个阶段。各阶段侧重点不同，层层深化，分别从市场、销售、成本、建造、融资等角度对项目进行分析和推断。在编制项目可行性讨论报告时，确保可行性讨论报告分析全面，数据真实、准确、客观。 （2）成立可行性讨论调查小组，各司其职，确保报告客观、准确。 土地储备部门根据公司进展战略积极跟踪和分析土地市场信息。一旦形成储备意向，组织公司营销、成本测量、设计、工程管理、财务等专业部门成立临时可行性讨论调查小组，分别从不同专业和角度对地块进行调查讨论。在报告形成的不同阶段，各专业部门之间实行先分工再协作，先争论再统一的工作方式，提高可行性讨论报告的科学性和风险控制能力。 （3）创新项目猎取方式，降...
