论商品房按揭中主体权益保障与规制论商品房按揭中主体权益保障与规制 摘 要：商品房按揭制度中各方主体之间良好的权益制衡机制，是实践中房地产开发商、银行、购房人都对此项制度青睐有加的重要原因。基于三方主体所形成的相对复杂的法律关系，在实践中也出现了诸多问题。就此问题进行的系列讨论表明，这样的特别制度在满足不同当事人的需要的同时，如何克服其在运用过程中产生的问题，使得该制度得到更好的适用和完善，是制度制定者和讨论者共同的出发点。 关键词：按揭主体；按揭权人；权益保障 中图分类号：DF5 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2025）02-0257-02 一、按揭人“炒楼花”过程中按揭权人的权益保障 商品房按揭是根据 20 世纪 90 年代我国房地产改革的现实需要而从香港引进来的一种比较特别的担保物权制度。按揭制度在我国内地的进展主要在房地产领域，并且大多在购买商品房时采纳楼花按揭（预售商品房按揭）与现楼按揭。同按揭制度一样，“炒楼花”一词也来自香港，主要指按揭人（购房人）将未竣工交付的商品房再行转让，这实际上就是处分其在楼花买卖合同中的债权。从世界各国立法看，债权人可以转让其债权已成为通例。①楼花按揭的特别性也使楼花的再转让成为必要，从楼花的施工到交付的较长时间内，买楼花时的房价与竣工交付时房价之间的差价是购房人炒楼花的主要原因，即利益趋动。与一般债权转让不同的是按揭人不得随意转让其对楼花的债权，如转让须经按揭权人（即按揭银行）的同意。因为楼花的转让涉及到按揭权人的利益，购房人将楼花买卖合同的买方权益转让给了银行，在楼花上设定了担保，因此其转让行为将受到限制，如未经按揭权人同意，则转让行为对按揭权人不发生法律效力，不得对抗按揭权人对按揭房屋的优先受偿权。 二、因按揭人违约引起的纠纷问题 按揭法律关系成立后，在实务中的通常做法是，按揭人在与房地产开发商签订购房合同的同时与按揭银行签订按揭贷款担保合同，然后由按揭银行以购房人的名义将购房人所借款项支付给开发商。这种不直接支付给购房人本人的做法，主要是为防止购房人不按专款专用而增加银行的贷款回收风险，体现出了商品房按揭制度的优越性，即在三方当事人之间形成良好的制衡关系。很多人在实务中把购房人向按揭银行偿还贷款说成“偿还房款”，是因没有深化地了解商品房按揭制度的内在原理而导致的错误认识。事实上，按揭供款并不是购房人向开发商支付购房款，而是由按揭银行...
