项目开发报建报批流程前 言本案对房地产全程开发进行流程演示及阐述，由于复杂和系统性所限，本案仅侧重对整体流程的演示，其中的操作细节需作专题展开。需要说明的是：房地产开发的地域性特征，导致各地市场差异明显，在此将较为成熟法律规范的深圳市场为示范蓝本；并将甲方预设为无开发经验且法律规范操作的开发商。作为内部沟通和分享的机会，我们期待大家批判及建议性反馈，进一步完善、充实其中的内容，共同进步与提高！此致敬礼 营销策划部 敬上 2003 年 12 月 29 日现场勘察，收集相关资料信息的初步收集、分析确定竞拍价、竞拍人、叫价原则猎取土地出让信息及相关规划指标（一般 1-3 个月前，政府予以公布即挂牌）组建竞投小组，购买标书。（成员包括：估价师、策划分析、财务、工程设计、法律等多种人员）测算土地成本、估算开发总投资、总价值。（一般采纳假设开发法进行计算）办理竞买登记手续，提交相关资料及竞拍保证金，领取竞拍号牌，了解规定细则及其他。竞拍成功，签订成交确认书，并按规定期限交纳成交价款和相关费用。获得土地使用权限办理相应的土地产权转移变更登记手续项目开发流程一、土地使用权的取得1. 取得方式1) 行政划拨 2) 协议出让 3) 招标拍卖（挂牌、投标两类）：其中深圳目前已基本采纳挂牌拍卖的方式 4) 转让 2. 流程示意（以拍卖为例）3. 细节阐述1) 信息资料部分 A. 招标文件、公告（政府对地块现状、用途、规划的说明）；B. 现场勘察地块的位置、地块形态、生熟程度1、四至环境、区域竞争楼盘资料；C. 前期讨论报告包括：市场相关数据、动态和进展趋势预测，项目开发的工程信息资料、类似项目资料、同区域项目的建设、销售情况，潜在目标客户调查分析；D. 参拍进展商的意向分析：资金状况、土地储备、开发传统、背景资源等；竞拍提交资料包括：法人营业执照（有限公司法人企业另加附股东会或董事会决议）；法人代表身份证件或法人代表授权委托书（深圳允许自然人参加竞拍）；2)前期可行性分析（机会可行性分析 2 ） 一般采纳假设开发法（又叫剩余法）确定竞拍的最高限价，依据待拍地块的坐落位置、形态面积、区域状况、规划用途及红线指标等条件，进展商对市场收益进行预测，剔除开发成本、税费和期望利润得出最高地价；地价=项目市场收益-开发总成本费用-期望利润1 生、熟地指地块是否已“三通一平”：及通水、通电、通路和地块表面了平整处理；2可行性分析可大致分为三个...
