万达地产招股书揭示的商业地产现状（干货)2025-10-04 药师先生 投行黄药师 要窥探商业地产市场，包括零售、SOHO、酒店、写字楼等领域，没有比万达招股书所揭露的信息更全面。应媒体朋友邀请,发表观点。（阅读招股书点击最末端的“阅读原文”)。笔者是国际会计师出身,在商业地产和地产基金方面有超过 10 年的经验，看到兰德咨询的软文想吐一下槽,分享讨论结果并无恶意（笔者微信公众平台为 pricewaterhouse）从万达的招股书可发现中国商业地产场的一个缩影，得出以下启发：1、期待采纳物业销售支持公司长期持有物业的商业模式是难以为继的，必须大举举债来补充现金流。这种模式由于商业地产 2%-3％的租金回报率（定义是扣除税项和维护成管理成本后的净租金除以评估后的资产价值）,不足以支持公司的借款利息,形成负杠杆，使非销售业务的运营现金流为负，而且投资物业大量占用了公司的投资现金流，使租金收入无法支付债务支出；2、作为中国最领先的商业地产开发商和持有者，其酒店经营的客房出租率只有 58％-62％,这基本上验证了大部分五星级酒店平均出租率全行业大约 55％的共识，中国整个五星级酒店行业处在至少是无利润、甚至是亏损的状态，酒店的回报在于酒店的运营而不是酒店的物业持有（用关联交易和复杂的商业信托结构提升回报除外），中国的酒店租赁价格基本上在一线城市 20 年没有上涨,万达的酒店物业持有租金回报率预测在 2%以下；3、高昂商业地产房产税(在经过扣减后的物业原值的 1。2％）和大约为 12％的租赁税（视乎不同地方而定），商业地产出租中缴纳给政府的税费达到租金金额的 1/4,这使租金回报率大幅度降低，加上商业地产高昂的维护成本和运营成本使租金回报率(净租金/物业评估值)在 3％以下,长期持有商业地产是一项低回报的投资，对资本市场也是不吸引的投资，远低于资本市场期待的 6％—7%的租金回报率，商业地产以资产证券化的方式上市在资产打折的基础上发行在所难免；4、商业地产的铁血军规是成熟的商圈和人流，在众多消费劲较弱的城市低价拿地，开发城市综合体在即将到来的房地产下行通道中，将承受的供求失衡的风险，这些风险将在未来显现出来。低价拿地就可以赚钱其实是建立在房地产将持续快速上涨的前提下.—--——-————附:万达神奇的面纱已被揭开。9 月 16 日，兰德咨询董事长宋延庆连夜通读 793 页招股书，据说，世界上看完全文的不超过 50 人。基于15 年房企咨询与讨论的深厚功底，宋延庆...
