第一章房地产业【本章主要内容】第一节房地产业概述第二节住房制度概述第三节土地制度概述第四节房地产法制建设【内容详解】第一节房地产业概述1.房地产的基本概念概念房地产业是从事房地产投资、开发、经营、服务和管理（五类）的行业在国民经济分类中属第三产业房地产业与建筑业的区别与联系区别：房地产业是第三产业，建筑是物质生产部门，属第二产业联系：房地产业与建筑业是甲方与乙方的关系2.房地产业的作用（七大作用）为国民经济发展提供重要物质条件房地产业关联度高，带动力强，可带动相关产业的发展（GDP要靠房地产的拉动作用）可改善人民的住房条件和生活环境可加快旧城改造和城市基础设施建设有利于优化产业结构，改善投资环境可扩大就业可增加政府财政收入3.房地产业的细分（两大行业3大类）房地产开发业（主体地位）房地产服务业物业管理房地产中介服务业咨询估价经纪（成熟的房地产市场中，经纪业是主体）【注意】中介和经纪的区别房地产服务业和房地产中介服务业的区别【2008年真题】物业管理业不属于房地产中介服务业。（）【答案】√【答案】物业管理属于房地产服务业，但不属于房地产中介服务业，中介服务业包括咨询、估价和经纪三类。【典型例题】（）是指为有关房地产活动当事人提供法律、法规、政策、信息、技术等方面服务的经营活动。A．房地产投资开发B．房地产咨询C．房地产估价D．房地产经纪【答案】B4.房地产业的历史延革（五个时期）1949年以前以土地和房产私有制为基础的房地产业1949~1955年，确立产权，建设机构改善生活条件的房地产稳定期1055~1965年，国家经租与公私合营，确立了公有制在房地产中的主体地位1966~1978年，房地产混乱停滞1978~今，进行了城镇住房制度改革、城镇土地使用制度改革和房地产生产方式改革，确立了社会主义房地产市场第二节城镇住房制度改革【我国的住房制度】城镇住房制度－78年后发生根本性变化农村住房制度－农民自建、自住、住房私有制度，一直未发生变化【我国房地产业的发展得益于以下三项改革】城镇住房制度改革城镇土地使用制度改革房地产生产方式改革1.城镇住房制度改革传统城镇住房制度国家统包、无偿分配、低租金、无期限使用为特点的实物福利性住房制度根本问题不能有效满足城镇居民的住房需求以租无法养房住制度改革的阶段（三阶段）探索和试点阶段－提出走住房商品化道路（1978－1991）改革的全面推进和配套改革阶段（1991－1994）改革的深化和全面实施阶段（1994年以后）2.现行城镇住房制度的基本框架（三个方面）新增住房供应方面（两条脚走路）加强经济适用住房的建设和管理（经济适用房）增加普通商品房供应，控制高档商品房建设（商品房）存量住房方面（房改）推进公房出售完善住房补贴制度政府住房保障职能建立完善廉租房制度2.1经济适用房性质经济适用房地具有保障性的政策性商品房（是商品房的一种）出售价格确定实行政府指导价，按保本微利原则确定经济适用住房的成本（八项）征地和拆迁补偿费勘察设计和前期工程费建安工程费住宅小区基础设施建设费企业管理费，一般控制在2%以下贷款利息税金开发利润，按前四项的3%以下政府的优惠政策－哪些措施降低开发成本（主要五项）土地无偿划拨减免行政事业性收费政府承担小区外基础设施建设控制开发贷款利率税收优惠政策建设的规定严格控制在中小套型严格审定销售价格严格实行建设项目招标投标制度供应的规定供应实行申请、审批和公示制度集资、合作建房资、合作建房是经济适用住房建设的组成部分，不得成为变相的实物分房或开发经营【2008年真题】经济适用住房出售价格实行政府定价，按保本不盈利的原则确定。（）【答案】X【解析】实行政府指导价，按保本微利原则确定【2006年真题】经济适用住房供应实行申请、审批和公示制度。（）【答案】√2.2普通商品房（两个70政策）从2006年6月1日起，凡新审批、新开工的商品住房建设，套型建筑面积90平方米以下住房（含经济适用住房）面积所占比重，必须达到开发建设总面积的70%以上优先保证中低价位、中小套型普通商品住房（含经济适用房）和廉租住房的土地供应，其年度供应量不得低于居住用地供应总量的70%2....
